京城富豪们的故事。01天价“学区房”5月6日，万柳书院75套房产沦落到京东拍卖，引来万人围观。“霄八的顶、融创的湖、万柳的墙”，据传万柳书院连墙砖都是从荷兰一块一块运过来的，筑起来的是围墙，更是圈层。中国基金报等媒体称，联想集团创始人柳传志，网易创始人丁磊，以及不少隐秘富豪，都曾在此购置过房产。2022年，金山软件董事长葛珂经过94轮竞拍，最终以1.09亿元拿下万柳书院一套300平方米法拍房，其36万元/平方米的成交价，甚至超过上海顶豪汤臣一品。简单来说，普通人奋斗一辈子连人家一个厕所都买不起。那凭什么这么贵呢？万柳书院也就是北京海淀万柳华府北街9号院，首都教育资源丰富，海淀区尤胜，而万柳书院，则是C位中的C位的C位，周边环绕着清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等众多名校，可以说是顶级学区房了。放假的话，直线距离不到2公里就是颐和园，工作了以后如果去中关村也就不到4公里。但是最近，万柳书院的部分富豪似乎有了点麻烦。

此前公开报道，万柳书院总共301户，且均已售罄，并且据中国基金报，挂牌转让的75套“未售”房源，实际上大多已经有人入住了，只是因为“网签”问题，没能拿到房本。业主出钱了，但开发商却没能给这些业主完成网签备案，如今开放商爆雷没钱了，名下所谓的“未售”房产，就这样被拿出来抵押了，并且已经有20多名意向人在等了。万柳书院动辄大几千万甚至上亿的房子，业主们更是非富即贵，钱都给了，人也住进去了，总不能干吃这个闷亏吧。按照法律规定，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商。02开发商没钱了？万柳书院的项目开发商为北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称“赫华恒瑞”），万柳书院75套房产被抵押，主要是开发商与信托机构的债务问题。根据公告，赫华恒瑞此次资产处置涉及的债券金额高达46.9亿多。作为子公司的金谷信托踩雷赫华恒瑞，母公司中国信达前来处置，所以相当于中国信达是债权人。赫华恒瑞则是此次事件的主债务人，共同债务人为中赫集团，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。说直白点，债主中国信达来要账，赫华恒瑞没钱了，所以拿名下资产抵押。

问题来了，赫华恒瑞能承建万柳书院这样的项目，怎么会没钱呢？从已有资料来看，这或许跟老东家中赫系有关。股东信息显示，在金谷信托之前，赫华恒瑞曾由中赫集团控股。除了万柳书院，中赫系此前还开发了名噪一时的“钓鱼台七号院”，并且在2011年就开出30万元/平方米的高价，成为当时北京“最贵楼盘”，甚至因为定价过高暂停销售。醉心于高端市场的中赫系，又在2012年竞拍拿下万柳书院。此后除了少数合作开发项目，中赫系基本淡出了住宅市场。2016年，中赫转型多元化寻找新的增长曲线，出资35.5亿拿下北京国安足球俱乐部64%股权。在体育投资高峰入场的中赫，此后不仅没能拉动第二增长曲线，俱乐部经营状况反而拖累业绩甚至亏损。

2018年，中赫集团又进军文旅项目，并作为主投资方，拿下2022年北京冬奥会配套项目，也就是位于张家口崇礼区的太子城冰雪小镇，项目总投资预计超200亿元。重金投入未能带来理想的增长，反而疑似有拖垮中赫的迹象。2019年，足球俱乐部营收仅2.84亿元，净利润-10.6亿元，体育文化领域未能带来新的惊喜；冰雪小镇受各种因素影响开发了四年，也超出预期。2019年4月，中赫集团及旗下中赫置地、苏州好景房地产退出赫华恒瑞股东，金谷信托全资入股。消息称，中赫通过赫华恒瑞融资37.5亿元，资金流向意味不明。同年，据达摩财经，中赫集团以向国安俱乐部增资的名义，向山东国际信托获得20亿元信托贷款，疑似“借新还旧”周转现金流。而这笔20亿债权贷款，最终于2022年被山东国际信托作为“不良金融资产”折价出售。如今的中赫集团及旗下中赫置地，已成为失信被执行人，中赫集团被执行金额合计超过11亿元，2022年起，中赫系公司的股权也屡屡被冻结。03神秘大佬，风光不再相较于其他知名地产商，中赫集团似乎格外低调，在业内给人的印象也是“背景很深”，其背后的创始人周金辉更是着笔寥寥。公开资料显示，1974年周金辉出生于河北定州市，父亲是一名普通油田工人，后随父亲迁到唐山，从河北廊坊的中国石油管道学院（原河北石油职业技术学院）毕业之后，在唐山通过做点小生意，此后又与妻子李彩霞，以及周永辉等人进入房地产赚到第一桶金。2005年，周金辉等人来北京成立了中赫集团，周金辉与妻子李彩霞分别持股65.81%、34.19%。2006年，初出茅庐的中赫集团，在北京不少有背景的大型知名房企手中，抢下玉渊潭住宅地块，也就是后来的“钓鱼台七号院”。吊诡的地方来了，据深蓝财经，2005年以前，这还是军队建设用地，2005年时以“科技规划用地”的名义拆迁，但2006年，这块科研用地，离奇变更成了住宅，并且没有通过土地招拍程序，而是以协议转让的方式，卖给了中赫集团。在2016年拿下国安之前，周金辉鲜为人知，甚至中赫集团的企业内刊中，出品人一栏也只写着“中赫董事长”。这样看来，周金辉出现在大众视野之前，中赫集团已经发生了什么，并自此开始走下坡路。深蓝财经援引财新网报道称，中赫集团之所以能打败一众知名房企，拿下钓鱼台七号院地块，是因为谷俊山。

“军中第一贪”谷俊山落马案曾引起不小的反响，据悉，谷俊山曾是前中国人民解放军总后勤部副部长，2006年4月，谷俊山将原本这块“科研用地”的一半以3500元/平方米的土地协议价转手给了中赫集团。不过，随着2012年谷俊山被查，并于2015年8月判处死刑，失去“军老虎”庇护的中赫集团，每况愈下，背后的周金辉也逐渐从幕后走向了台前。但中赫集团的转型并不成功，无论是国安足球俱乐部，还是冰雪小镇，不仅没能带来新的希望，反而加重的债务情况。虽然2019年中赫集团退出赫华恒瑞股东，但从此次的共同债务人来看，二者似乎仍有说不清道不明的关系。此次赫华恒瑞爆雷，中赫集团作为共同债务人，恐怕又有麻烦了。