作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

昨晚快睡觉时，就传出了万科南方大区架构调整的事情，而惊动了许多业内朋友，很多平台也从各自角度提出了很多精辟的观点。

同时，昨天上午万科还发了一个自愿性公告——首次提前偿付了6.47亿美元的美元债本息，也引起业内众多的点赞，这样的事情，万科多年来是它的“第一次”，也“惊呆”了市场等。

据波哥看楼市分析：

这两个事件，同一天发布出来，万科应该是做了一点设计的，不然舆论火力会集中到为啥要血学龙湖提前偿付美元债这一个角度，搞不好，也会牵扯出某些其他的问题。

一早一晚，双剑合璧，晚间的架构调整的信息，好像是“抢出来的”，业内最早的发布时间已是晚上10点多，后面还有不少朋友发的时间已到12点或以后的，为了赚点流量，各位兄弟姐妹带领团队不辞辛劳，加班加点赶稿，为万科去分解偿债的火力，值得点赞，但是，波哥想说的是，要记得多喝点枸杞茶哦：）

稍微调侃一下，别见怪啊，没有其他意思。目前这个世界太操蛋了，大家相互减减压咯。

言归正传，下面再来聊一聊万科南方大区首先变阵这一事。

一家之言，仅供大家参考和指正。

大家都知道了，本次的调整，已经是万科今年以来的第二次整合了，1月份，已经从集团层面的商业板块做了一些变化，推出了商业事业部这一管控枢纽，讲了一些相关产业归集的故事，但后面一系列的商业或股权的卖卖卖，似乎有点打脸这个事业部的脸的感觉，让业内有所迷蒙：

新架构和新官上任，不是要烧三把火吗？

为什么不断甩卖，让这个“两新”都招架不住啊，可能孙嘉同学也一脸懵逼吧——剧本拿反了吗？

孙总，至少要喝两瓶53°的白酒才能缓解内心中那股郁闷之气吧，中医说，酒可行血化气，过后，孙先生应该已经回魂过来了。

在宏观性的巨大压力下，春节后，主流的央国企，有感于还在肆虐的行业寒气和众多阻力等，都纷纷开始架设自己的新战略、新布局和新打法了，而争取做到有效护盘和再精进。

这个趋势，年后特别明显，也因此，才让业内看到了一些新的希望。

毕竟，房地产人，都希望这个产业能够发展得更好，不是吗？

不好意思哈，又扯远了一点。

据波哥看楼市观察，万科本轮的优化整合南方大区，其背后的主要动力是：

◢一是，本底驱动：“君子固本，本立而道生”

一个问题是——本轮的调整，万科为何要从南方大区开始？

业内某些朋友的大本营之说，有一定道理，在波哥个人看来，并不尽然。

何以见得？

按他们那样的说法：

龙湖，是不是要从重庆开始动刀呢？

华润，是不是要从大湾区首先破局呢？

华发，是不是要从珠海做组织手术呢？

故而，波哥觉得业内一些朋友的说法，并不客观，而把当下众多央国企各自纷呈的组织的调整，在一定角度上视同一体了，也有一些小的瑕疵。

当然，各自切入的角度、深度和高度等不一样，无伤大雅，可以百家争鸣。

另一个事实是，在国内房地产40余年的发展中，总体来看，万科可以称得上一个颜如玉的翩翩佳公子，这点，业内应该没有什么人去反对吧。

虽然，近年来，有各类低沉的故事不断出现，万科的未来还是值得期待的，毕竟，万科的符合意义太强了，地产人都不想看到心中那面旗帜被各类风雪去打烂。

老祖宗上面那句话，讲的是人心的本底思考，是对社会规律方面的深度洞察。

根据地的言辞，仅为某方面的其用之一。

“本”是为其本，亦非为其“本”。

能否理解，与波哥无关。

也即，据波哥看楼市独家观察，万科本次的调整，有强化大本营的意思在里面，可并非唯一。

因为，全国而言，华南区，其价值很高，竞争的烈度也很高，众多本土的地头蛇和过江龙等，多年来都在大湾区一带进行着激烈的拼杀，其硝烟的浓烈程度远超华东等区域，相对来看，是业内竞争中炮火最密集的区域，没有之一。

而发轫于此区域的万科，披星戴月深耕了几十年，如果继续下跌或失守，不可能去“道生”了。

另外，组织架构的调整的背后，事实上是企业战略有效变化下的产物。

是企业之“本”上的一个相对细部的表达。

充分说明，万科的核心战略，正在不断改变，需要因时而动+铺垫未来，和其他的房企都一样——变则活、滞则死。

这才是上面先贤那句话的本底和核心逻辑。

一言以蔽之，万科等房企的组织优化及其相关的调整，皆为战略基底律动上的现实反映。

◢二是，价值驱动：“降本增效，提产扩能”

为了有效避寒和实现行至更远的运营目标，各类房企都在降本增效，万科今年以来的商业重构和本次南方大区的整合等，都离不开这一个诉求。

割掉那些会带来病变的肥膘和水分，回归本源、优化基因等，从客观和价值范畴来重新思考，而建立起自己新的发展策略，已经不是万科一家这样的行为了。

相对其他房企，今年间，万科的调整，颇有点后知后觉了。

这，也许与万科近期债务等闹心事的干扰有关，因为按万科以前的喜欢喊口号和装B的尿性，这样的动作应该早就要发布出来的，如今迟缓不少而匆忙成型，可见万科债务压力之大，似乎喘不过来气了。

在近日的舆论中，昨天不得不像龙湖一样，用提前还本付息来安抚市场的焦躁情绪。

以前的那个什么“牌坊”，再也不纯洁了，而被不少债权人砸了不少臭鸡蛋和烂菜叶，“金身”已破。

而今，好不容易缓过气来，重新拾起了新年的战略规划和组织调整等事宜。

近来，被重创和众多质疑之后，郁亮及其团队终于不敢出来再画大饼了，而且，如同以前的杰克马一样，现在想躲起来，都不可能了，过去马老师的境况，再一次在郁亮身上出现了，令人唏嘘不已。

如上，如果6.47亿美金债务的本息都不能如期偿付，万科跟碧桂园有何区别呢？万科和郁亮等，又有什么价值呢？

也即会导致大家对原来王石先生所建立的管理层持股模式的重大质疑。

对此，波哥个人认为，自王石先生之后，郁亮等人都在吃以前的老本，还在享受高工资待遇的加持，数年以来并没有太多有建树的思考和行动，好像养尊处优惯了，不然，按万科的咖位，绝对是国内的一哥了。

如今沦为老二，与后来者的大哥保利相差500余亿元，老三中海和老四华润也在奋起直追，2024年，如果万科不彻底改变，能否保住二哥的位置，都值得推敲了？

前5强之中，万科仅为混改类房企，其他几兄弟皆为央企及其血脉下的强势载体，很多人已经比万科更加敏锐了，故而，波哥不太看好郁亮这个比较僵化的团队了。

深地铁只持股不参与具体的经营，50多岁的郁亮及其所带的团队，更多考虑的是怎么去守业，而不是创新和破局。

近年来的事实，实际上都表明了这一点，这并不是波哥对亮哥有所诟病。

都是客观律动下的佐证。

此外，按2022年年报数据，在万科的7个大区中，南方大区的业绩排名第三，依次低于上海和北京区域，也就是说南方大区还有足够的提升空间。

为何要从南方大区开始动手？

相比较而言，作为近水楼台的南方大区，各种资源更多，有一定的本土优势，有其是国家大为倡导的城中村改造等政策的加持等，

为什么要提到这一点？

因为，如果只是从房地产的解读来看，并不能完全反映出大湾区许多房企的真实情况，除传统的房地产开发之外，其实，很多房企手上都有不少的旧改类项目资源。

值得一提的是，去年万科被外资做空时，深圳地铁就说到要花100亿来收购万科手上的旧改项目，当时更多是一种姿态，这些项目还在万科手里面。

在土地市场上普通的土储之外，这几年来，万科肯定没有闲着，应该一直在孵化此类资源。

而今在国家和区域级政策的推动下，这些项目中的某些土地或有可能会走向前台和推动万科南方大区前进。

在此，补充这一点，上面，就去、留、减、增之间，做了一些分析，有许多的支撑。

再回到万科事件的单一视角，有鉴于此，大家都可以发现，万科等房企，不是简单地喊口号就能提升所谓的大本营的，也不是简单的区域整合和人事换防就能轻松把业绩搞上去的。

一个新问题是：

城市公司从过去的13个减少到8个，降本已经达成，但能否增效和增多少，都不好说。

而且，万科本次的动作，其背后也不是简单的降本增效，而是时代大考巨大压力下的新思考，如果还仅仅是普通的降本增效的思维，也不会这样有这么大的动作了。

据波哥观察，有业内朋友说，万科本轮的调整是“不激进和比较温和”的，这个观点，让波哥给他竖起了“小拇指”——原来的4个城市公司被干掉+5个城市总不见了+广东与福建区域8个城市公司急速合并，这三点还不激烈吗？

波哥个人认为，万科本次对南方大区相对动了一个较大的手术，而且还是在单一的大区上，横向比较起来，其烈度完全超过了华润、绿城和中交等。

多少有点不成功，便成仁的悲壮了。

某些朋友，把此次事件，只解读为一个大区的整合，而纷纷提出了万科其他大区也将逐步跟进的判断，但波哥的观点与之不一样：

波哥觉得，接下来，万科对其他大区的动作，不可能有这么大的力度了，上海和北京大区能保持住就不错了，其他四个业绩低于300亿元的东北、华中、西南和西北这四个大区，你再怎么去努力，趋势不支持，尽量提升、维持现状和相应去降本增效，已然成为这些区域当前的一个宿命了。

因为，近阶段，各大房企在区域布局和城市选择上等，越来越趋同了，主要精力都放在一二线城市和其他有可见的增长的主流市场区域了，都在不断快速聚焦，故而，波哥判断，往后，在京沪和其他四个区域，万科的调整的力度必将非常有限，不可能有那么高的期望了。

而且，即使去动大刀，最后能否有效及时止血，都不甚好说，最后，基本都会像中海一样——简单合并几个小公司和调整几个管理人员而已。

多年来，习惯了如绵羊一样的万科管理团队，在时代的大浪和重大的债务压力之中，他们早已丧失了杀伐果断的血气，跟以前的王石先生完全不一样了。

也决然不敢去“豪赌”未来，在众多既得利益之下，他们也不敢赌，如此简单。

如此，只能龟缩于华南区，做个大手术来看看，其他区域也没有那个心和力了。

本节价值驱动那一句话，对万科公司及其团队的价值取向基本一致，前者比较好理解；后者是——团队血气不足，为了保护自己的相关既得利益，不会去整体性动大手术了。

按郁亮及其绵羊类团队多年来的尿性，更大范围和更深层面的变化，他们不会去触碰。

实际上也不需要，在相对恒定的环境中，“聪明的小鸡”，自然会找到那一个相对容易被啄破的地方，如上面万科的行为。

这也是一种价值驱动吧。

写在最后：

综上所述，据波哥看楼市独家观察，万科此次首先拿南方大区开刀，是众多客主观因素策动下的反映。

在表面上，是众多主流央国企等类房企的普遍性思考和行为；

然实际上，各自的动作及其背后的思想，又各有不同，故而，波哥和团队在观察思考最近这个组织观察的系列文章中，参考了很多的资料，也进行了许多角度的求证，而给每一篇文章以一个相对合适和准确的定位，以我们自己的独立视角做了许多的分享。

今天，对万科架构的调整，也是一样的反复推敲之后的结果的部分呈现，因为，思想是无限的，文字是有限的，波哥尽量去归纳和浓缩了，但和万科等一样，心有余而力不足，未尽之处请大家批评指正为谢。

万科对其南方大区如此般动大手术，上面已经做了许多的分析，此外，波哥看楼市也认为，接下来，万科在其他相关区域的调整上，也不可能再有南方大区这样的大手笔了，其中的原因，请参考上面的相关论述。

对万科此事件，业内某些平台或朋友所说的那些观点，波哥认为，值得商榷，也不甚认同，故而才有了本文的一些思考，并非去装什么B，而是从一个20余年的从业者的角度，来更客观做一些分享和交流，以便去拨开那些被各类利益的迷雾所掩盖的本真，而尽量去看到真实的状态。

一直以来，波哥团队，都在坚守我们自己的初心和本心，快速赢得了很多朋友的大力支持，未来也将保持这一风骨。

上述万科事件，实际上，就波哥看来，是一个比较简单的事情，并没有那么复杂。

但是，时局嬗变、不同利益叠加之后，发生了很多很大的扭曲，看山不是山了，作为业内专业平台之一的“波哥看楼市”，也不得不发出自己独立和客观的声音，以供各位领导和朋友们斧正。

变化，才是永恒不变的核心规律。

对万科，对每一个人，都适用，毋庸置疑。

但，怎么变、因何而变、如何守住本真和控制合适的尺度等，就千差万别了。