首先，我们做任何事情之前都要有框架，在这里，如果我们要在深圳买下第一套房，那么有以下几个问题要思考：

第一：为什么深圳的房子值得买？

第二：深圳的好房子分布在哪里？

第三：以我的经济能力， 怎样挑选合适的房子？

第四：怎样控制风险？

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为什么深圳的房子值得买？

我们认为投资的本质是对于一种稀缺资源或者未来稀缺资源的占有，深圳的房子为什么值得买？我们可以从以下三方面来思考：

1 深圳GDP在2018年超过香港和广州，全国排名仅次于北京和上海，而且同比增长在北上广深四个城市中，增速是最快的，这表明这个城市的经济活力很旺盛。

2 深圳的土地面积是狭小，只相当于1/4个广州, 1/3个上海, 1/8个北京, 特别是深圳核心区域的土地资源已经很稀缺。

3 深圳每年有源源不断的户籍人口进入，而且绝大部分是本科学历以上的年轻人。这个城市的人口结构在不断更新。

所以，从投资的角度来看， 深圳的房子是具有稀缺性的，特别是市区，好的区域的房子。

那么深圳的房子是不是没有一点缺点？不是， 深圳的房子现在最大的问题，就是吨位大，成本高，我们投资不管是证券还是房产，要看两个方面。

第一，我们选的的东西是不是好东西？第二，我们买的成本是不是便宜？

深圳的房子现在已经不便宜了， 像好一点的区域， 一套三居室的房子，都在一千万以上，我们3成首付加上交易税，也要4，5百万。

如果我们不买房子， 拿来买银行的固定理财产品，我们也能获得每年5%左右的固定收益，如果我们拿来买房子，这笔收益就成了我们买房子的成本了， 然后，我们每个月的房贷利息，这些都是我们的成本。

在这种高成本下，我们必须选择房产增值的速度大于我们每年付出的成本，这才是一个好的投资。在这个前提下， 对我们择时，选物的眼光要求更高。

而且现在深圳的房子出现了分化，好的房子继续在涨，而差的房子在盘整或者在微微跌，这就要求我们需要以更专业的眼光来挑选房子。

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深圳的好房子在哪里？

深圳已经由一个迁移式发展转向沉淀式发展，从最早的以罗湖为中心，到福田中心，到现在的南山福田双中心，实际上发展的风口已经转移到南山。

深圳的发展呈现一路向西的发展态势，我们可以看到，这一条发展趋势，是沿海海岸线一路向西。

我们可以看到深圳的好房子集中在香蜜湖，华侨城，后海，前海，太子港，宝中这几个片区周围，我说的是几个点，比如后海周围科技园的房子也是很有价值的。

香蜜湖，华侨城：老牌豪宅区，尤其是香蜜湖， 是福田富人的聚集地，教育资源好， 生活配套完善，离市中心很近，但又属于闹中取静的片区。

后海：毗邻南山科技园，和后海总部基地，很多科技公司的高管喜欢在这边置业。教育资源，生活配套， 交通各个方面都很好。

前海，太子港，宝中：前海自贸区将来会容纳几十万各类人才来这边工作， 那这些人将住哪里？看看地图就知道了。

蛇口，赤湾，和宝中，前海自贸区将和蛇口片区，赤湾片区，太子湾片区形成一体化，这里将来是深圳发展的核心！详情请看深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划 。

从发展预期来看，香蜜湖，华侨城，后海属于成熟片区，前海，太子港，宝中属于发展中片区， 以后规划落地， 将成为深圳的新中心。

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以我的经济能力，怎样挑选合适的房子？

先看片区

香蜜湖，华侨城，后海，前海，太子港，宝中这几个片区能够涵盖从300万到3，4个亿的房子， 总有一款适合你！

再看房子

我们可以对深圳的房子按照价格从低到高，做一个分级，深圳的房子大概可以分为5挡，刚需，改善，中产，高端，豪宅， 你先了解一下自己需要在哪一个档位里面选房子，而每一个档位的房子， 侧重点不一样。

刚需：刚需就是解决上车的问题， 这个级别的房子，就是解决0 到1 的问题， 这个时候，我们比较关注的是价格，因为这个时候，我们手头都是比较紧的， 首付都是东拼西凑过来的， 所以要便宜， 先上车再说。

改善：改善型物业，我们一般要求具备重点的功能，比如学位，因为小孩要读书，比如，房间数量， 有了小孩后二房住不下了， 要三房。

中产：房子到这个级别， 就要考虑一些其他综合功能了， 比如生活配套，位置，车位，楼龄，物业 等等

高端：高端物业除了上述功能，还有对时间的要求更高，比如去上班10分钟开车路程。

豪宅：豪宅除了上述要求外，还有一个重要的特点， 邻居，像这个级别的房子， 就要有一定的入门门槛，要有一定的区隔性。

我该什么时候上车？

对于首次购房者来说，首先我们要考虑一个问题， 我该什么时候上车？上车早了，手里的资金积累得不够，买到的房子太差， 浪费了手里三成首付的名额，现在的购房资格实在是比较金贵，上车晚了， 房子比工资涨得快，损失了效率， 这个问题需要个案个议，要评估自己的资金实力，和还月供的能力，但总体来说，是越早越好！

外地来深圳买房的小伙伴不要抱着捡笋盘的心态

笋盘是中介的口头禅，但这一招对买房者，却有很大的诱惑力。其实我们外地的小伙伴来深圳买房子， 不要一心想着找笋盘， 因为，真正的笋盘，哪里轮得到我们来买呢， 如果真的遇到便宜30%的房子，我们反而要看一看，是不是有缺陷，是“真笋”还是“毒笋”！

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怎样控制风险？

1 现金流风险

房地产投资中最常见的风险，也是最大的风险就是爆仓， 也就是现金流断裂，所以，我们需要重视。

爆仓在我们首次刚需置业的时候， 不容易出现， 因为， 我们借贷的钱不多， 比如每个月月供一万多块，小两口努力工作还是可以还上，实在不行刷刷信用卡，也能度过难关。

但是， 如果我们贷款上千万， 月供好几万的时候，那么我们一定要留足够的现金来支付月供，我的建议是2年以上的月供，而且，我们应该买一些意外险和重大疾病险来对冲风险。

2 换房交易中的风险

先买后卖，后面买家毁约，我们面临重大风险，所以买卖合同条款要把控好，增加买家违约成本，这个需要详细解释。

3 谨防中介的坑

平时注意和中介交流，认识几个中介朋友，另外，买房一定要找靠谱，听话的中介，一旦发现中介有坑你的迹象，立马换人。

操作中的技巧，我无法一一讲述，有的时候只能见招拆招，欢迎大家留言一起讨论！

首付5-7成操作3.5成。