传闻已久的“福州华润斗池路项目退地”消息终于有了最新进展！作为“最会赚钱”的房企，华润置地2023年归母净利润高达314亿元，却在福州提出退地申请。

这块地就是鼓楼西二环的黎明永辉旧址。安置房盖完并交付，剩下难啃的商业部分就不想搞了？头部央企这样的操作在一些网友看来，算不上体面。

但如果捋捋华润置地这些年在福州高开低走的境遇，其实也没什么好批评的。毕竟，之前凭本事赚的钱，大多都贴到滨海新城项目去了，或许也只能：

以退为进！

2014年6月，华润置地福州公司以底价9.2亿元竞得鼓楼斗池路的宗地2013-53号地块，楼面价4085元/㎡。

这个占地67.56亩的项目分3个地块开发。西区润和郡安置房部分已交房，原计划建设4栋商务楼及1栋4层商业中心的东区未曾开发，坊间传闻是永辉超市黎明店迟迟没搬迁。

直到2022年，开业21年的黎明永辉终于闭店拆迁，并净地交付。而时隔2年，华润置地却提出退地申请。鼓楼区洪山镇政府7月2日在福州市12345平台回复市民称：

华润置地(福州) 房地产开发有限公司对未开发部分无建设计划，提出退地申请，市相关职能部门正与华润公司对接开展后续工作。

华润置地一旦退地成功，不仅意味着西二环片区的18万方商业综合体将泡汤，而且，永辉超市黎明店“作为该综合体的核心业态重新开业”的计划势必也得暂时落空。

而除了黎明永辉何去何从，大家最关心的是拿地10年的华润置地为什么要主动退地？还是市中心这么好的地段。

东街1號大胆猜测，退地或是资产变现最快的路径。

一方面，如今福州的市场，写字楼、SOHO商办产品去化艰难。现金为王时代，大体量商业开发，前期投入大、变现周期长，斗池路开个商场还容易跟1公里外的“自家人”福州万象城形成竞争。

另一方面，这块地当初土拍除了要求建设一幢5A甲级写字楼外，还要为鼓楼区捐建一所现代化标准的36班示范标杆小学，投资额不少于3000万元。

自持、配建，无形中都加大了房企拿地成本，与其为盈利空间不确定的项目沉淀资金，还不如将更多的资源投入到主力项目。

当然，这只是猜测。

华润也算是福州老牌开发商了。从2008年首入榕城开发华润橡树湾开始，华润置地在福州成功操盘过不少项目：

金山板块的华润橡树湾曾被报道不接受公积金贷款，但也不妨碍其销售数据连续数年稳居福州楼市前列。

福州楼市进入冰封期的2018下半年，马尾东江滨的华润紫云府二期的851套住宅迅速售罄。

2019年开盘的鼓楼华润乌山府，尽管安商房占比高达90%，也凭借价格优势做到了超9成的去化率。

商业方面，在福州商办市场哀鸿遍野之际，鼓楼的华润万象城居然卖成大福州2022年商品房单盘面积销冠。凭借地理位置、较低的上车门槛以及高渠道佣金，项目SOHO部分已经卖完了，目前只剩下不到百套的写字楼在售。

2022年开业的万象城也成了福州重奢商业的代表。

但，近来似乎也并没那么顺利。

与碧桂园、世茂、首融等多家房企在五四北联合开发的熙悦府，是华润踏空福州的开始。该项目楼面价14280元/m²，2020年开盘高达2.2万/m²，结果卖成了滞销盘，今年精装现房一度甩出13666元/㎡的亏本价。

这个楼盘至少还有合作房企分摊风险，亏也亏不了多少。华润置地在福州踩过最大的坑应该是：

豪赌福州滨海新城。

2021年2月26日，深圳润投以37.88亿元竞得2021滨拍-1号地块，成交楼面价6138元/㎡，溢价率14%。

这个项目即福州滨海新城在售的“海湾润城”。项目由8个子地块组成，包括住宅、商业、幼儿园、商务用地，总占地约352亩。

除了建设近40万方住宅，还规划一座220米高的地标塔楼——茉莉花开。

200米写字楼+住宅的巨无霸地块，华润这手笔和隔壁的金茂旗鼓相当，但金茂智慧科学城是2019年12月11日和2020年1月22日两次拿的地块，楼面价更低，分别为4283元/㎡和4856元/㎡。

不过彼时周边的房价超过1.5万/㎡，所以对当时的华润来说，盈利空间看似还很高。

然而，随着房地产整体下行，远离福州市中心、独立发展的滨海新城楼市持续陷入阴跌。根据保利和润福建研究院数据，长乐滨海新城目前商品住宅在售库存高达63万㎡，2023年仅成交了5.9万㎡，去化周期长达11年。

而长乐区不动产登记与交易一体化平台显示，海湾润城卖了将近3年，全盘住宅仅网签备案了240套。项目共规划4026户，按照月均7套的流速，还得再卖：

43年！

高峰期平均单价逼近2万大关的滨海新城，现如今新房成交均价2023年也跌到了1.2万/㎡左右。尽管有强势产业导入，奈何库存压力太大，人口增长又缓慢，而为了抢客户，福州新区房价估计还有探底的可能。那么海湾润城什么时候能解套？

天知道！

总体来看，华润置地不差钱，但华润置地福州公司不一定。当利润率成为首要考虑因素，以退为进，或许是华润置地更好的选择。

克而瑞数据显示，今年1-6月，华润置地全口径销售金额1247亿元，排名全国第四，但同比下滑了26.7%。238.8亿元的拿地金额也比去年同期下滑了55%。

投资节奏大幅放缓同时，今年以来，华润加速资产出清。除了福州斗池路项目申请退地，前段时间，华润置地北京公司1元转让项目股权的新闻，也被市场认为是一种降杠杆的手段。

万亿级央企也得勒紧裤腰带过日子。

值得一提的是，今年5月，华润置地旗下的杭州市未来科技城绿汀路商业地块也出现“退地”传闻，但被官微辟谣了：

从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业。

目前看来，被海湾润城套牢在滨海新城，要求福州华润每年给母公司贡献多大利润，显然不现实，能用已有项目盘活资金，就已经不错，斗池路项目退地，或许自然成为其中的一个选项。

上为正文。