文｜邓浩志

最近的部分城市硬性上调房贷利率一事的确值得商榷。目前有两个说法，一是为了保护银行的利润，所以不能不断下调贷款利率。二是商贷低于公积金利率，导致公积金没有优势了，所以要纠正过来。

其实这两种说法都有问题：

1、保护银行的利润这事不是地方政府要做的事情，这是央行考虑的问题。单纯保护银行在某个城市的利润这是没有意义的，也是地方不可能完成的任务。

2、公积金利率低于商贷是必须的，因为公积金是国家支持购房者的政策，而个体在使用公积金之前就已经开始购买了。所以要求公积金低于商贷是正常的，但要求商贷必须高于公积金则是不合理的。

3、商贷利率下调后又上涨，对于市场有负面效应。抢在商贷上调之前申请并放款的客户是赚了，但还没贷款，没买房的客户是一个离开空。虽然轻微的商贷利率上调不至于影响楼市的走向，但这或多或少是个负面消息。

4、银行降商贷，而且是所有银行下调是市场行为。行政干预，而且干预到这么细也是不利于市场机制的建立。这个问题我们之前已经反复说过，中国楼市为什么钟摆，就是因为没有建立市场自我调节机制，本质上是行政干预过多的结果。

最后关于未来，我个人更倾向于未来公积金可能还会继续下调，单独下调。而禁止商贷利率不得低于多少其实也是没有实际意义的，如果市场真有这个需求，表面利率不降，额外返点，绕开规定也是可行的，所以行政的手真没必要伸太长。

各地建筑规范不断调整，总体上是越来越有利于设计上的“偷面积”。

事实上，因为近年土地出让市场低迷，地方为扩大财政收入，鼓励买地，于是出台了这些给开发商“让利”但不“让价”的政策。就是争取在地价不大幅下降的情况下，给开发商更多额外的利益。最终实现刺激土地出让的目的。由于开发的产品使用率可以更高，所以产品的竞争力也会加大。

这可能带来一些问题：

1、新房价格实际跌幅比统计数据显示的要大。

现在广州新房的使用率，普遍都能上110%，120%甚至更高，这和早两三年只有90%左右使用率的产品比，同等面积的价格竞争力普遍高了10%—20%。所以虽然现在新房成交均价跌30%，但同区域二手房可能已经跌了40%。这是使用率提高造成的产品抗跌性更强。但如果是同等产品比较，新房价格跌幅将大于统计数据。2、不断放宽的建筑规范，让先来者越来越困难，让二手市场也越来越难。

以某地为例，同一板块有三个楼盘，分别按阳台占比10%、15%、20%进行设计，飘窗台等不算面积占比也一个比一个松。结果是新产品出来后，二手难卖了，更新的产品出来后，上一轮的产品销售速度立马放缓了……这种不在同一起跑线上的竞争，让市场在产品上划分了几条技术上的鸿沟。