近期，大校场华著兰庭，出现了首批成交二手房。

作为大校场首个商品房，它的首次成交为后来者提供了重要参考。尽管成交价远不及业主的预期，但作为南京卷产品最厉害的区域之一，华著兰庭为大校场定下的品质起点天生较高。

留给买房人抄底大校场的时间，不多了。

挂牌约50套房

9成业主开价5万以上

先来看看这次华著兰庭的成交二手房。

两套房源都来自南区小高层，4月下旬成交，为100㎡三室两厅两卫户型，成交价分别为415万和416万，单价约4.1万/㎡，不满两年，税费自理，业主需承担5.3%的增值税，卖房净得不到400万。

亏了吗？毫无疑问是亏本的，毕竟当年摇号开盘均价为44800元/㎡，首付6成，算上贷款资金成本和税费，需割肉小几十万。

既然这两位业主亏了，其他业主后期也得亏本？不见得。

当我们实地探访小区后，就会发现这家大校场的“拓荒盘”，品质起点远高于南京绝大多数板块和小区。

华著兰庭由南区17层小高层和北区8层洋房构成，在主城区基本属于低密住宅。进入小区时，不论是中介还是客户，都需要提前与业主沟通、与物业报备，详细登记方能进入。

尽管小区的绿化在交付之初曾被业主们诟病，但经过几年的保养，这里的绿化进步明显。

（22年交付时）

（今天）

此次成交的100㎡户型，放在今天来看可能毫无竞争优势：单阳台、不太方正的户型结构以及平庸的设计，但好在自带开发商精装修，也没有后来买房人较为抗拒的装修包。

这种户型，最新报价是多少呢？

目前整个华著兰庭在贝壳网上的挂牌量约50套，最便宜的100㎡户型，报价460万，单价约4.6万/㎡，位于中间楼层。

而另一套性价比较高的房源，为116㎡户型，是100㎡户型的放大版，除了阳台升级为双阳台外，结构并无太大区别，报价549万，单价4.7万/㎡。此外这套116㎡关注度不低，近一个月内有40次带看。

“两套房价格都可以谈，50万以内应该没问题。”

除了上面两套房，其他大部分房源（除底跃）报价，都不低于5万/㎡。

也就是说，这个总计800多户房源的小区，仅有50余套房源被挂出来销售，而这些房源中，绝大多数业主的报价，是偏高的，也就是并非急售。

比如下面这套来自北区的洋房，2楼，面积131㎡，报价688万。

而性价比较高、容易砍价的房源，要么楼层较低，要么开发商“原装”，亦或者就是100㎡的“基础款”。

不超过5盘可选

大校场业主拒绝“砸盘”

大校场可供交易的次新二手房，远没有你想象得多。

除了华著兰庭，目前大校场只有云澜尚府、文渊府、明阅府这些可选，二手房总量约3000套出头，整体规模并不大。

华著兰庭2020年9月首开，打响了大校场新房的“第一炮”；随后金陵中心与大成雅境跟上，包揽了2021年年中之前的供应；2021年下半年开始，四叶草登场，开启了大校场的高品质、大供应量时代。

（金地大成雅境）

2022年的润淮府、云尚紫薇、大成汇文府等；2023年的文璟和颂、新睿樾府、伟星誉璟府、秦淮金茂府等...大成雅境之后的新房，距离二手房上市交易仍有不少时间。

较晚的大规模入市，直接定性了大校场的楼市性格：高品质、理性、自住改善。

楼市最火爆的那些年，河西南与江核因限价政策，导致频频出现高比例摇号，流入了许多投资客。而大校场从“四叶草”开始，就专注于“内卷”。

不论是最初的开盘拼速度、抢客户等“低端内卷”，还是后来大平层、高端产品系、公建化外立面、六恒科技系统等“高端内卷”，大校场的产品与客群，早已摒弃了大部分“投机属性”。

（秦淮金茂府）

毕竟作为南京主城区最后一块宝地，无数老房业主，都渴望能在家门口换到全新的品质新房。

这就是为何如今华著兰庭即使出现个别“低价成交”已将近一个月，仍没有出现大规模房源“低价潮”的原因。

“灯塔项目”现身

大校场楼市更稳健了

除了二手房，高端新房项目的登场与热销，让大校场楼市整体更加稳健。

比如坚持不降价开盘的秦淮金茂府，上一次开盘均价超5.6万/㎡，相比前期有了微涨，当天认购了75套，截止4月29日网签金额5个亿（数据来源：南京网上房地产）。

从最新网房数据来看，秦淮金茂府截止发稿前整体已有认购62套，成交207套。

大校场之所以出现金茂府这样的顶级豪宅，完全基于南部新城顶级的地段价值、顶级的产业注入与顶级的综合配套优势。

与此同时，纯洋房项目中信G41的出现，亦是代表了大校场高品质住宅的突破。

项目带来了南京首个、也是中信旗下最高端产品系——九系，规划6-9层洋房，面积约200㎡起。其中洋房230㎡户型，更是做到独立单元一梯一户，放眼整个南京，200㎡以上的洋房也是稀缺的。

可以说，秦淮金茂府与中信G41的出现，又将大校场的品质提升了一个层级。

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