“同城不同命”，在今年的拱墅申花突然具象化了。
位于申花板块的星瓒颂锦府在元旦刚迎来“预交付”，在还没有出证的情况下，很快就传出了首套成交：这是一套建面177㎡的高区东边套房源，带车位报价1095万，折合单价61816元/㎡，最终以1062万的总价带车位成交，折合单价59953元/㎡。参考星瓒颂锦府约35万/个的车位价格，如果成交属实，大概率就是卖房搭上了一个车位。
我们以1062万这套的首套成交来看，星瓒颂锦府这套房源，在刨除各种成本后，竟然只是勉强保本。小鸡了解到，这套房源的新房购入价在860万左右，算上车位的35万，以及后续办证的费用以及物业维修基金等，IPO成本在900万出头，账面盈利差100多万。如果包税，契税+个税+增值税+中介费等各项费用加起来，刚好小一百万，这样房屋的IPO成本就来到了1000万左右。要知道，当年星瓒颂锦府开盘5次，前四次中签率都贴着10%的限售线，只有收官加推只有108-139㎡的小户型，中签率才提高到12.95%，可谓是地狱级难度。结果忙活2年时间，投入千八百万，还要自带天选之子的属性，赚到的钱只能勉强跑赢银行存款……此外，还有传言星瓒颂锦府首套成交的是一套建面128㎡的高区房源，成交总价740万带车位，折合单价约5.78万/㎡。把刚才的各项费用带入计算一下，同样也是勉强保住利息……就算如此， 星瓒颂锦府已是华丰三子中心态最稳的那个了。三面铝板、弧形阳台、还有小区自带的下沉式会所和恒温泳池，星瓒颂锦府尚未交付就被市场誉为华丰造纸厂一带的次新标杆。目前三子最先交付抢跑的杭樾润府，截止目前已经有了51套网签成交记录，12月的网签均价只有4.5万/㎡左右，跌破了新房限价4.62万/㎡。（可能存在做低情况）虽然小区业主们积极众筹升级，把原本真石漆的外立面成功升级成了铝板、还在努力提升小区大门、园林、公区，但小区缺失了当下改善楼盘基础的会所、泳池。在杭曜置地中心和星瓒颂锦府还未交付前，大户型可能还好卖些，但现在大户型的可选面实在太多了，抛开同期同板块的竞品，还有更高端、更改善的馥香园、馥源庭等改善大盘。有人会问，申花的众多次新房究竟怎么样？在小鸡看来：一方面，未来一段时间大户型的价格会逐渐上扬，但成交量有限。另一方面，类似杭樾润府、星瓒颂锦府等小区的小户型大概率会跌破新房限价，能否以价换量还要看房东们是否愿意割肉离场。当然，抛开投资角度，申花仍是目前杭州极为宜居、配套成熟的改善板块， 如果房屋持有压力不大，自住也不失为一个好的选择。
