2024年开局至今，南宁楼市市场端发生结构性变化，二手房成交量屡次反超新房。

有人说，南宁正式进入存量时代。

这话并不全对。

二手房热度抬头我观察到2024楼市一些现象：除一线城市之外，全国多数二、三线城市新房销量均不同程度下滑。南宁也是如此。与之相反，中介平台公司透露，春节后二手房市场呈现抬头趋势，成交量涨幅在15%-20%。尤其是没住过人的次新房最受欢迎，成交占比达3成。安居客发布的《3月全国百城二手房找房热度指数同环比走势》同样作证这一点。3月南宁二手房找房热度环比上涨33.8%，同比微涨1.9%。▲《3月全国百城二手房找房热度指数同环比走势》（安居客）最为显著的现象之一，今年以来，二手房住宅成交量多次反超新房。1月，新房1207套，二手房1277套，二手房略微反超；2月，新房1261套，二手房1504套，二手房拉开差距；3月，新房3146套，二手房2272套，新房找回场子；4月1-16日，新房314套，二手房1114套，二手房成交量差不多是新房的4倍。▲4月1-16日，南宁新房成交量（南宁住建局）▲4月1-16日，南宁二手房成交量（南宁住建局）前4个月，基本是二手房成交反超，为何唯独3月不是？我认为主要是“以价换量”（3月房价环比下降5%），如威宁青运村高层所有房源1.4万元/㎡起、盛邦双悦湾8字头起、建发央玺人才房1.3万元/㎡起，再叠加史上最低3.35%利率、契税补贴等，刺激了一波走量。到了4月，春节假期被积压的购房需求消耗完，又没啥新政策刺激，新房市场恢复平静。就表象而言，今年南宁楼市供需结构发生转变，阶段性步入存量时代。为何二手房成交能反超？印象中，南宁楼市一直以来是新房为主导的增量市场，为何今年二手房成交量屡屡反超？幸福是比较出来的，成交量也是。把时间战线拉长，不难发现，2021年二手房住宅成交总量约2万套、平均每月成交量约1682套；2022年总量约2.3万套、平均每月约1927套；2023年总量约2.27万套、平均每月约1892套；2024年1月-4月16日，总量约6167套，平均每月约1762套（按3.5个月来算）。▲2022年1月-2024年4月14日，南宁二手房VS新房成交量（数据来源南宁住建局）可见，二手房平均每月成交量卡在1700-2000套范围内，相对往年波动不大，充其量如常发挥罢了。▲2021年1月-2024年4月16日南宁二手房成交量（数据来源南宁住建局）只不过今年以来新房成交量“腰斩”，好几个月勉强1千多套出头。相较之下，二手房市场更为活跃，成交量表现不错。房价方面，安居客显示，南宁4月二手房挂牌均价9508元/㎡，环比下降0.61%，同比下降10.38%，且近1年呈现持续下滑趋势。▲近1年，南宁二手房均价趋势（安居客）可见，市场需求仍在，但转向“所见即所得”且房价持续下探的二手房，特别是性价比高的次新房堪称“笋盘”，比较抢手。相比新房，二手房买了就能装修入住，前后花费时间短，又没暴雷、烂尾风险，而且价格还能往下压。再者，新房、二手房房价没有明显倒挂现象，近年来交付楼盘多，花点时间挑品相好的次新房，供应量大又价格美丽。如此一来，更多的人愿意置业二手房。挂牌量超12万套，房东哭了看完成交量、房价走势，我们再看看二手房挂牌量情况。安居客《3月全国百城二手房在架房源表》显示，截至2024年3月，南宁二手房挂牌量约8.45万套，环比上涨9.8%，同比上涨29.3%，呈现增长趋势。▲《3月全国百城二手房在架房源表（套）》（安居客）对此，我辗转咨询南宁几家中介公司。他们告诉我，南宁二手房挂牌量大概在11万-12万套，比去年多了些。他们还透露，现在二手房不得价，除非急用钱或者想置换，很多人宁愿按兵不动。挂牌时长方面，安居客显示，3月南宁二手房挂牌时长83天，差不多3个月，环比下滑23.1%，同比上涨9.4%。这表明，一套房今年2月要107天卖掉，去年3月仅需75天脱手。▲《3月全国各城市二手房挂牌市场变化表（天）》（安居客）也就说是，今年房东更难卖房，交易时长会拉长。简单算一笔账。假设，每个月成交2000套，按照挂牌量12万套来算，消耗完需要60个月，折算下来约5年。供应远远大于需求，极度不平衡。二手房市场发生价格“挤压”几乎是必然，“笋盘”辈出。比如位于五象总部基地一楼盘业主，当初以单价1.5万元/㎡购入，现在挂牌1.1万元/㎡成交，亏本40余万元左右。再如五象一大盘，业主购入时价格为1.1万元/㎡，去年开始，业主因急用钱开始挂牌出让，价格上一降再降，最后降到5字头成交。直接亏本几十万元。二手房价格下探还有空间，这无形中滋生观望情绪，挺多打算置业二手房的人表示，不急，再等等，还能降。南宁楼市存量、增量并存有一说一，从市场表现来看，二手房成交量数月反超新房，说南宁步入存量时代，有一定的道理。但细细剖析，答案没那么简单。南宁自然资源局近期公布《南宁市市本级存量住宅用地信息（2024年第二季度）》，二季度存量住宅项目总计有530个，折合32624亩。其中，未申报开工面积折合约4031亩，合计79个，已开工未申报竣工面积折合约28592亩，合计451个。换而言之，南宁新房市场供应极为充足，住宅库存大。如此庞大的新房存量，任谁都无法忽视，可想而知楼盘之间的竞争多么剧烈，熬成新房、准现房太过正常了。退一步来说，新房只是销量表现一般，仍具有增量需求。所以，更为准确地说法是，南宁楼市现处于存量、增量并存的市场。“以价换量”是当前背景之下的法宝，对购房者却是大好事，意味着能更实惠的价格入手心仪的房子。作者|李寻欢编辑|乔 妹●万达撤了，江宇世纪广场迎来新大佬●筹谋10多年，南宁2所学校落地，很多人却慌了？●南宁今年交付2.5万套房，真正的考验才刚开始●富人区1公里4条“断头路”！苦熬十年将清除●五象一楼盘业主“白天住烂尾房，晚上回出租屋”