为了解决近些年来疯狂发展房地产导致的后遗症——7.46亿平方米库存，今年5月17日国家出台了一系列利好房地产的政策，被称为5.17新政。然而，事实证明，此项政策推出以来，工作进展不顺利，实施效果并不理想。
9月24日，央行又集中推出房地产新政，包括以下几个方面：
1、降低存量房贷利率
央行引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
2、统一房贷最低首付比例
全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
3、优化保障性住房再贷款政策
央行优化保障性住房再贷款政策，提高保障房贷款资金支持比例，加快保障房建设进度。
4、支持收购房企存量土地
央行支持收购房企存量土地，通过市场化收购房企存量土地，缓解房企资金压力。
这些利好政策旨在降低购房成本，提振市场信心，促进房地产市场的稳定和健康发展。
9.24新政出台后，一线城市中的上海、广州、深圳相继发布了房地产宽松政策，具体措施包括取消限购、调整首付比例和降低社保缴纳年限要求。特别是广州成为首个全面取消限购的一线城市，深圳也优化了分区住房限购政策，将首套房最低首付比例调整至15%。
目前，按照以往的模式解决房地产问题显然已不合时宜，因此，管理层现在把摆脱房地产困境的希望，放在了探索房地产发展新模式上。经过2年的实践检验，结果如何？显然不尽如人意。就拿今年5月17日出台的、被誉为史诗级救市政策的5.17新政来说，其主要内容包括：
1、国企收储未售新房
由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。这有助于加快保障性住房供给，缓解开发企业的资金压力。
2、二手房“以旧换新”
各地推出住房“以旧换新”政策，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买新房，促进置换需求释放。
3、公积金贷款新政
多地推出公积金贷款新政，取消房贷利率下限，降低居民购房成本，促进住房消费。
4、优化限购措施：取消或优化限购措施，完善供地结构，取消“公摊面积”计价，减轻购房人经济压力。
然而，以上这些利好政策效果有限，并没有触及楼市根本，因此根本无法扭转趋势。而政府收购商品房这一楼市新政也在实施过程中遇到难题，进展缓慢，这让许多房地产行业人士期盼“国家队”下场收房，能够成为激活市场的一剂强心剂的想法落空了。
目前，管理层楼市政策工具箱中尚存的选项，恐怕只剩下一线城市放开限购这一条了。管理层现在始终把解决楼市的重心放在想方设法让老百姓购房上，笔者认为，政策着力点没有放对位置，当下楼市的核心问题是如何化解7.46亿天量库存！这是20多年疯狂发展房地产所带来的严重后果，如何解决库存，才是化解楼市危机的重中之重。
中国房地产面临的现状是，一线城市房子供不应求，二线城市正好，三四线城市、县城和广大的农村地区房子严重过剩。由此可见，客观地分析中国楼市情况，会发现我国的房地产发展处于一种严重不平衡状态，现存的7.46亿天量库存，就分布于这些广袤地区。
如何消化7.46亿库存？关键在于管理层需要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。 因为楼市去库存是一个系统工程，它不仅涉及新房，还包括老百姓和炒房客手中大量的二手房，需要两者联动，避免单独去库存导致的冲击。当前，新房和二手房所面临的售量和库存压力都很大，需要加速在售二手房源消化和减缓挂牌增量。
按照现有的房地产发展新模式，集中精力、竭尽全力去满足一线城市购房者的需求，难道能够起到化解楼市巨量库存的作用？答案显然是否定的。而且，即使全部放开一线城市的限购，也不可能出现其他城市的有钱人去疯狂抢购一线城市房子的情况，这一场景恐怕只能在影视剧的情节中方能看到。
笔者认为，探索房地产发展新模式，管理层应该把工作着力点放在如何消化这7.46亿库存上来，这才是解决楼市问题的正确方向，也是中国房地产的根本出路。
一线城市本来就是人口净流入地区，即使有少量库存，未来也会逐步消化，根本用不着担心，用得着去大肆鼓励购房者踊跃进入一线城市购房吗？现在关键问题是，那些人口持续净流出的三四线城市、县城随着人口减少和老龄化程度的不断加深，留下的庞大的库存，如何解决？
从目前中国人口流动趋势来看，一线城市、珠三角、长三角以及一些二线中心城市如杭州、成都等将是人口净流入地区，而其他城市和地区基本上都属于人口净流出区域。今后中国70%以上的人口，都将集中在以上这些人口净流入地区。
由此带来的问题就是，这些经济欠发达地区的留下的天量库存房怎么处置？按照现有思路，未来房地产新模式是租售并举，让这些新迁移到发达地区的民众，去租房或者购买保障房、共有产权房。
事实证明，这一新政进展不顺利，很难见效。但事已至此，继续改革是唯一出路。中国改革开放40多年的历史经验表明，改革中遇到的问题，只能用改革的方法去解决，别无他法。因此，要想从根本上解决问题，还得继续探索房地产发展新模式。
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