假工抵 真降价 该出手 ？

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到了9月份了，市场房产降价的情况确实存在，并且有多种表现形式。

特别是一些声称自己工抵房，并降价。一些开发商为了加快资金回笼，推出了所谓的“工抵房”，即以房产抵扣工程款的房子。这些房子通常会在表价基础上大幅优惠，并宣称一口价。但实际上，这些所谓的一口价仍有谈判空间，优惠幅度因楼盘而异。例如，江西丰城加强对“工抵房”价格管控，支持收购商品房去库存 。

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那么，这样的房子值不值得买？

03在评估购房的合理性之前，我们必须先确定置业的目的。虽然目前大部分人购房是为了居住，但也有小部分人是为了投资目的。总体来看，对于一二线城市的房产投资，现在并不是一个理想的时机，无论价格是否有所下调。在一二线的核心城区，比如杭州，新开楼盘的租金收益率普遍较低，很难达到3%，甚至2%也不容易实现，这意味着从投资回报的角度来看，这些房产并不具备吸引力。

然而，在当前的市场环境下，房产价格的上涨动力是什么呢？显然，那些具有独特价值且难以被替代的房产，仍然可以被视为一种资产配置的选项。但这并不是普通购房者应该考虑的问题。

因此，当我们讨论购房的合理性时，应该基于居住需求而非投资回报来考虑。这是我们在讨论购房问题时必须首先明确的一点。

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事实上，高端住宅市场的不景气是不可避免的，这主要是由于两个因素：一是市场上此类房产的供应量过大，特别是在2021至2023年间，市场上流通的土地大多用于开发高端住宅；二是市场需求的显著减少，这并非仅由房地产市场的低迷引起，更深层次的原因是整体经济的衰退，导致许多潜在的高端住宅需求要么消失，要么被无限期推迟。

在当前的经济状况下，针对中等收入群体的商业活动普遍表现不佳，许多商家的营业额出现下降，即使有些商家能够维持营业额，利润也遭受了严重打击。经过连续三年的资产价值缩水（包括房地产和股票），再加上裁员和减薪的普遍现象，中等收入群体的消费能力已经大幅减弱，因此，他们改善居住条件的愿望变得更加遥不可及。

此外，市场上还出现了一些投资者在前几年购入的高端住宅开始出售的情况。在今年的二手房市场上，新增的房源中有很大一部分是这类高端次新房。

高端住宅市场正面临严峻挑战，这种艰难的状况可能会持续到明年一整年。

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在考虑未来房价走势时，对于拥有大量未售房产的项目，价格下调的可能性确实较高。这通常是指那些待售住宅单位超过150套且销售速度缓慢的楼盘。若未售单位数量超过200套，那么价格调整几乎是可以确定的。

然而，如果剩余的房产数量少于一百套，情况就有所不同。在这种情况下，开发商可能已经通过销售大部分房产回收了资金，因此，他们可能没有太大的动力去进行大幅度的价格调整。

当剩余房产数量降至50套以下时，可能会出现清盘销售的机会。清盘时的房价往往较为优惠，但并不保证是历史最低价位。有时候，之前的促销活动中可能会提供更大的折扣。

需要注意的是，清盘时可供选择的房产可能有限，好比选购断码鞋，如果尺寸合适，那是一个好机会，但通常并不容易找到完美的匹配。有时候，尽管楼盘还有不少存货，但某些特定类型的房产可能已经不多了，比如小面积的单位可能已经接近售罄，而大面积的单位还较多，这时候如果继续等待，可能等不到价格下降。

对于打算购房自住的人来说，另一个值得关注的现象是新楼盘的数量正在减少。在某些地区，可能只有一个楼盘在售，而且未来也没有更多的土地供应。一旦这个楼盘售罄，该地区的新房供应就会中断。许多希望改善居住条件的客户实际上更倾向于在小范围内寻找新家，通常不会超过5公里的范围，因为孩子的学校、工作地点、父母家以及社交圈都在这里，他们不太可能搬到很远的地方。

对于这些购房者来说，密切关注楼盘的销售动态是很重要的，要观察自己心仪的房产是否即将售罄。

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人类大脑具有冲动性，因此往往倾向于避免不必要的努力。例如，一旦听闻房地产市场表现不佳，房价出现下滑，许多人便选择不再关注，认为可以推迟购房计划，等到市场更低迷时再行动。

然而，对于那些真正有购房需求或希望改善居住条件的人来说，只有持续关注市场动态才是明智的。经验丰富的房地产经纪人有时会遇到这样的情况：客户突然询问某个楼盘的价格，经纪人告知该楼盘已售罄，客户却难以置信。事实上，楼盘的销售速度可能并不慢，只是客户没有持续关注市场动态。

此外，尤其需要注意的是，一些频繁推出降价活动的楼盘，其价格并非无休止地下降。可能历史上的最低点已经过去，目前提供的优惠可能并不如之前那么有吸引力。

那么，你觉得面对现在的一些并不是最低点的降价盘，聪明的人已经有了自己的判断。