港股的空头真是猛，今天万科企业再创新低，收盘价4.33港元，市值516.6亿港元，流通市值95.5亿元港元，其中有45%左右的流通筹码被沪港通资金拿走。
万科企业（港股）的市盈率（TTM）是4.02倍，市净率是0.19倍。从股价月线走势看，自2021年3月以来，股价持续38个月（3年多时间）的下跌，整体走势一路下行，这也是地产行业周期下行的三年。个人预计还有1-2年时间，万科将先于同行企业，走出萧条期，将在2025年第一季度至第二季度或者更早些，业绩与股价迎来触底反弹。在资产价格持续下行过程中，只有极少数人会进场抄底，大多数永远买涨不买跌，下跌本身会加剧投资者加速清仓、离场。显然，当前买入的，都是带血的筹码。重点关注行业周期、合同数据与现金流数据、以及市场景气度。
谈谈以下几点感想：
1、四月份万科销售不会差，3月底上海嘉定新城的理想之地五期开卖，卖了212套房子，均价5.07万，户型有128.5平、103平、145平，总价大概是135亿元，这个项目万科的权益是48.9%，即单项目权益销售收入是66亿元。
2、万科近两年拿的地，拿地价格不高，位置不错，产品户型好，物业不错，不愁卖，毛估估的毛利率也不错（综合下来能有20%以上的毛利率）。其中万科2022年年底拿的上海雅宾利四期项目，权益地价84.4亿元，这个豪宅预计3季度开卖，联动价格13.3万元/平，妥妥的日光盘，毛估估今年能贡献百亿以上的权益收入。
3、客观讲，万科发展了几十年，累计了较好的口碑，公司管理能力比国企强（部分管理能力强产品力好的知名民企，如融创等大概率退出舞台）。万科在开发业务市场肯定还是能保持竞争力的（政府主导的项目还是乐意跟万科合作）。开发业务后面万科能保持谨慎，聚焦优势区域，产品做精做细，毛利率有保障的情况下，拿地规模下降一些也无可厚非，顶多是残酷的牺牲部分员工的利益（缩规模，大幅裁员）。
4、公司再怎么样今年是不可能躺平的，后面的销售端政策肯定还会持续加码，万科2024年后面三个季度的销售收入大概率环比大幅回稳（同比可能还会有所下滑），年底前万科还会处置300亿元的固定资产或股权（讲zz的国资肯定得支持）。谨慎乐观一点，市场最坏的日子其实已经要过去了。
5、万科的经营业务，租赁、物流、商业地产等发行reits，打通重资产的流动性和退出渠道。换个角度想，这类业务投入大，见效慢，收益率不大，对位置的要求也高（一二线相对稀缺的资源）， 因此进入门槛高。只要它们的市场需求持续存在，我相信春暖花开之日（低息环境），市场终究会给它们一个合理的估值对价。
万科有两点，使得瘦身有了门道：
（1）24年住开结算收入大于拍地和建设投入，资产能瘦身近2000亿。
（2）租赁性物业、物流和商业均能发行REITs，把不动产变为动产，管理层预估瘦身300亿以上。（个人感觉应该加大发行力度！）
如果瘦身能减少1000亿元有息负债，按照3.6%的利息成本，财务费用减少36亿元。
写在最后：
万科企业2023财年第四财季营收同比小幅增长，同比增速由负转正；归母净利润同比由盈转亏，连续四个财季同比负增长；毛利率与净利率均同比下降。预计万科至多18个净利润同比负增长，2025年第一季度至第二季度迎来盈利，并实现恢复性增长。2023财年第四财季的营销费用同比小幅增长；管理费用同比大降，连续四个财季同比负增长。2023年合同负债同比大降33%，连续两年下降。2023年经营活动产生的现金流量净额同比比增长42%，连续三年处于低位。第四财季营收同比增长，这与现实有些出入，需要核实。
点个关注，投资不迷路……
