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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，位于三江商务区的国鸿中心，大批房源打折出售。
国鸿中心地处瓯江与楠溪江交汇处，占地约284亩，建筑面积约130万方，由4个地块、30幢建筑组成，含分别高约356米、约192米的超高层地标，包括星级酒店、商业综合体、商务办公、江景住宅、城市公园等多重业态。
国鸿中心（左侧为江潮汇）
本次大打折扣的房源，位于项目西侧靠楠溪江的江潮汇（B08地块），即商业综合体以北、高约356米地标以西。
江潮汇于今年4月交付，共有11幢住宅组成，面积段116-183㎡不等。
截止目前，项目已推售楼幢1#、2#、3#、5#、6#、9#、10#，已推售住宅954套，不同楼幢的开盘毛坯均价高达约20000-33000元/㎡，截至目前剩余517套，去化率约46%。
国鸿中心·江潮汇销售情况
这些楼幢大多经历了多次调价，一点点的试探市场反响，最终不得不直面冰冷的市场，最终来到了现在的价格。
据中介口径称：
国鸿中心·江潮汇所谓“工抵房”5折起；不同楼栋不同楼层，折扣不一致，5折、52折、62折等都有。
其中，5-10层主力单价约11000-13000元/㎡；
5-10层建筑面积约房116、122㎡的三房户型，总价约139-155万，折合单价约12000-13000元/㎡；
5-10层建筑面积约143㎡、150㎡、155㎡等四房户型，总价约170-190万，折合单价约12000元/㎡。
虽说这些房源大多位于后排，不看江，楼层偏低，可能采光、日照也有限，但这样的价格，与开盘相比，已出现了大跳水。
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类似的大打折扣，近年在温州已多次上演。这些年楼市下行，成为主因。
但是，国鸿中心作为一个占据对望市中心、两江交汇的稀缺地段综合大盘，跌成远郊刚需的价格，就远远不止是楼市下行的原因。
经过多年建设，当前的国鸿中心，以及整个三江商务区，远远没到原先的预期。
如今，国鸿中心仅有江辰汇、江潮汇两个住宅交付，还剩一个住宅地块江河汇还在扫尾。
只有其他业态，高约356米地标正在建设中。但是，高约192米地标、商业综合体及好几幢商办建筑，已停工近2年时间。
也就是说，作为一个综合大盘，当前国鸿中心只有住宅交付了，其他配套均未兑现。
这一回打折销售的国鸿中心·江潮汇，周边却连一条像样的城市道路都没有。
从国鸿中心·江辰汇北侧的中心大道（拟命名为枕江路），目前还是一条临时的水泥路。
临时水泥路
到了靠近国鸿中心·江潮汇的路段，这条临时水泥路也只有半幅宽度，剩下半幅被围墙围进了商业综合体工地之中。
国鸿中心•江潮汇旁，还有一座幼儿园。由于临时道路过于狭窄，每天上学、放学时，受接送、停放的车辆影响，这里也会堵车。
临时水泥路
国鸿中心·江潮汇西侧的环江大道，同样是一条临时的水泥路。向北通往楠瓯大道，连接的还是一座临时铁桥。
临时水泥路
这座临时铁桥，后来还因担心安全问题，禁止机动车通行。
临时铁桥
不仅仅是国鸿中心·江潮汇，就连交付已有一年时间的国鸿中心·江辰汇，目前也只有东侧的三江大道是一条像样的城市道路，南、西、北都只是临时道路。
国鸿中心·江辰汇以南的环江大道，还是临时道路，当前无法正常通行。
临时水泥路
环江大道以南就是瓯江，沿江的景观带并未启动建设，还是一个垃圾堆。
江边垃圾堆
对于国鸿中心·江辰汇南侧的几幢住宅来讲，这条临时道路，这个垃圾堆，严重影响了其一线江景的视野。
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周边道路网未及时建设的，不仅仅是国鸿中心，还有交付多年的永嘉世贸中心、温州1号。
永嘉世贸中心、温州1号之间是中心大道（拟命名为前江路），当前正在建设中。
不过，永嘉世贸中心、温州1号以东的江浦路，迟迟未启动建设，始终只是临时道路，甚至是黄泥路，雨天还会积水。
临时水泥路
沿着江浦路向北，靠近楠瓯大道，连接的也是一座临时铁桥。
临时铁桥
由于这里还有一座民办学校，上学、放学高峰也有不少车辆行经、停放。这些狭窄的临时道路，经常堵车。
道路网建设滞后，影响的不仅仅是周边居民出行，还严重影响了沿街商铺的经营。
当道路不能正常通行，这些沿街商铺，要么空置，要么开设一些低档的装修材料店，无法为周边居民服务，导致居民生活不便。
沿街商铺现状
三江商务区这样的道路网，在温州各大新兴板块中，都算差的，比七都岛、瑶溪板块、瓯江口等都要差。
相比较之下，在瓯越大桥以东，立体城有着成熟的道路网，就开设了不少沿街商铺，生活便利性更强。
三江商务区的生活配套问题，还在于两座商业综合体接连失败。
2019年开业的立体城购物中心，非知名商管团队运营，导致其招商、管理等不佳，最终运营失败。
如今，国鸿中心的商业综合体，停工已久，何时建成、后续由谁来运营，均杳无音信。
当前经济低迷，消费降级，在新区培育一座商业综合体，比此前更难。
在瓯江对岸，滨江万象城已开业，鹿城广场的GT PLAZA也在建设中，更是挤占了三江商务区培育商业综合体的空间。
可以看出，在三江商务区，从有关政府部门到开发商，都没有担当作为。
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三江商务区有着优越的区位条件，是温州拥江发展的桥头堡。
在杭温高铁开通后，三江商务区背靠高铁温州北站，面向温州市区，成为温州重要的城市门户。
正是如此优越的区位条件，让大量购房者看好三江商务区，来此置业。
然而，区位条件好，有发展潜力，不代表它会自然生长，而是要由政府、开发商用心建设，并进行城市运营。
三江商务区的现状，正是把一手好牌打烂了。
试想一下，像国鸿中心这样的面积段，面向的是改善、高端购房群体。
小区周边连道路都不通，江边还是垃圾堆，请问哪一位富豪愿意住在这样的地方？
国鸿中心在建的高约356米地标建筑，今后将引进星级酒店，商务楼还将招引企业，或销售商业大平层。
而周边这样的基础设施与环境，知名酒店、优质企业、富豪，会来这里吗？
当前，隔着瓯江看，三江商务区似乎建设得很不错。但是，深入内部就会发现，这里还一塌糊涂，连最最基础的城市道路网都不行，与其建筑形象形成了鲜明反差。
国鸿中心当初的开盘高价，是带着未来预期的。而当前三江商务区严峻的现状，也真的只能卖这样的价格了。
因此，从政府到开发商，要尽快把三江商务区的道路网建成，尽快把瓯江、楠溪江畔的景观带建成，让居民出行更便利，让商铺能正常营业，让人居环境更舒适。
水泥路、黄泥路、临时铁桥、垃圾堆，它们没法给居民带来便利，只会毁了三江商务区。
还有国鸿中心的商业综合体及商办建筑，要督促开发商尽快复工，尽早投用。
立体城、国鸿中心两座商业综合体，还需引进成熟、有经验、有资源的商管团队来运营，千万不能再交给“草台班子”了。
若以上方面都能做好，三江商务区自然会有更多人来购房、居住，板块潜力才会得以发挥。
