前几天有网友问我，美国有没有经济适用房？

老实说这事儿我还真有发言权。大约五六年前，我曾陪一批国内开发企业到美国考察房地产，其中有一位山东大哥，在国内正在做经济适用房项目，对此很有兴趣，我们就约了华盛顿州一个专做美国经济适用房的开发商。

一番实地考察和交流之后，我才明白，美国的经济适用房和中国的几乎是两回事。

您可能想不到，在美国经济适用房数量最大的产品形态既不是高层公寓，也不是多层或联排，竟然是独栋别墅。但您别忙着赞叹美国穷人命好，钱少也能住别墅，这里面真的有让人惊掉下巴的内情。

我们去看在那个美国开发商已经交房的经济适用房项目，确实是独栋别墅，不过和我们认知中的独栋有很大差别。

虽然也是独立一栋，有天有地，栋与栋之间间距在十五米左右，能有个小小的前后花园，但你总觉得这别墅很别扭。

一是面积小。整个一百多栋的社区，绝大部分面积只有九十到一百平米，最大的一百一十平米，都只有一层。

二是样子怪。所有房子都长一样这很正常，但全部是一层，全部是规整的长方形盒子，这看上去就有点诡异，好像是大号集装箱上安个坡屋顶。

三是建筑用材也很经济，可能用经济这个词形容都不太恰当，应该说是简陋。既无美感也无设计，在我看来就是在建材市场淘的最便宜的材料，也不管协不协调，直接拼装在一起。

不过价钱确实也算经济，从二十万到二十五万不等，大概是当地房价的四分之一左右。

看完这房子我还是满心疑惑，就问那开发商，这片地少说也有四五十亩，如果建成多层公寓，不是能多出三四倍的面积，多安置出几百户，若是建成高层，上千户也不成问题，为什么要做这种小独栋？

哪怕从经济的角度，这小独栋占地面积不小，价格也才卖到二十万，明显的不划算啊？

之后开发商的一番话，完全刷新了我的认知。

这哥们告诉我，首先美国的经济适用房是没有土地产权的。用来开发的土地属于州政府，而这些土地的来源比较复杂，有的是无主之地、有的是原主人捐赠、有的是历史存留、还有的则是政府花钱购置，但土地所有权属于州政府。他这个项目土地就是一个农场主故去后捐赠给政府的。

州政府将土地拿来建经济适用房，只是租赁给开发商，而开发商建成后卖给购房者只是房子的所有权，而没有土地产权。

所以买了经济适用房的人，每个月还要给政府付租金，一栋一个月在一千美金左右。

当然购买经济适用房的人还要承担一个风险，就是政府有可能要征用土地做其它用途，那么房主就要找搬家公司把房子运走，要么自己买一小块地，要么再找一个经济适用房项目，把自己的房子运过去。

当然，一般情况下政府会和开发商以及购房者签十年以上的租赁合同，而很多九十年代已经建好的经济适用房依旧还在原地，拆迁走的比例并不高。

所以这类项目只能建这种木结构小屋，地基和房屋主体是可拆卸的，方便屋主把房子运走。而小高层、高层甚至一些地基较深的联排项目是无法操作的。

花钱买的房还一样每月交租金，这房子看上去也不经济啊？那开发商给我解释，主要是这几年房价上涨很快，很多大城市的低收入家庭终其一生也买不起一套商品房。现在的房贷利率又高，同样居住面积的房屋，买经济适用房交的租金仅仅是还月供的四分之一，甚至五分之一，还是能吸引很多购房者。

不过从次贷危机之后，州政府手上的土地资源越来越少，而无家可归者却越来越多，过去的经济适用房模式也发生了一定的变化。

政府给税收政策，开发商收购土地开发，并按照与政府的约定将一定比例的房屋作为经济适用房，长期租赁给低收入家庭，同时，政府再给予低收入家庭租房补贴。而开发商将另一部分可出售房源销售，用回笼资金覆盖土地和建筑装修成本，利润则来自于租金收益。

但开发商告诉我，这种新模式他们都比较谨慎，道理很简单，目前美国的建筑材料成本、人工成本一年甚至几个月就一变，之前和政府协商的经济适用房比例有可能覆盖不了前期成本，完全靠租金回本，则意味着公司要承担巨大的资金压力。

被这种经济适用房新模式搞破产的开发公司不在少数，所以他们公司的主要精力还是放在寻找前一种经济适用房项目上。这也是为什么每一届州政府都完成不了经济适用房建设计划，越来越多人住进房车的原因。