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重庆市场上逆势而动的开发商，当属保利了！

最近，位于悦来的保利时区（时源）项目在调规，保利这份调规申请与过往其他楼盘的申请有很大不同，主要是这4点：

塔楼调整为板楼，

户型从100㎡内增大至127㎡，

户数减少，

建筑高度降低，

这是不是跟其他楼盘的调规就很不一样？

其他楼盘大多都是因为市场行情不好，恳请想把原有的大面积户型给调小，从而控制面积、控制总价，以达到更快销售的目的。

而重庆保利却反其道而行之，当下市场行情整体而言算不上太好，客户购买力非常有限，价格稍微有点贵了就买不起了，市场上的开发商为了顺利销售，降价销售的、大幅提高佣金的楼盘，并不在少数。

对此保利给到的说法是：适应市场需求，提升项目品质。

◉ 保利时区项目调规申请，图源重庆规划局

除此之外，保利时区项目还提出了其他调整申请：把停车位配建指标，从1.1车位/户调整为0.8车位/户。

保利说：该项目位于现状轨道TOD综合开发范围内，用地周边300米范围内无已建成三甲医院、中小学校、历史文化资源，所以车位不需要那么多。

调整车位配比是值得肯定的，毕竟郊区的人口导入是一个非常漫长的过程，车位的销售非常让开发商头疼，沉淀的现金流又吃掉了开发商的大部分利润。

就连重庆如今核心区的不少楼盘，10来年房龄了，到现在车位都还没卖完，郊区的车位确实是有点过剩了！

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保利时区项目位于悦来片区高义口TOD附近，共222亩，总建筑面积为38.4万方，容积率为2.6，从这些信息可以看出来该项目是一个开发密度较大的超级大盘。

保利时区总共有10个小地块，现在要调整的是4号地块，地块体量不大，或许可以作为保利时区提升整体品质的一个试点。

◉ 这次要调整的是保利时区4号地块

现在保利时区在卖的是8号地块和10号地块，8号地块是从2021年10月份开始卖，10号地块是从2023年5月份开始卖，今年开的3#、4#、5#、6号楼，整体的销售情况还是不错的，整体去化率高达64%，在目前这种市场里算是比较不错的。

根据铭腾数据显示，截止到11月24日，今年保利时区共卖了282套住宅，在整个悦来片区排名第三，前两名分别是保利拾光年和保利和光尘樾。

◉ 数据截止至11月24日，数据源于铭腾，杨一制图

保利三兄弟共卖了1120套住宅，而整个悦来片区才卖了2004套房子，占到了悦来销售量的56%

可以说，保利三兄弟撑起了悦来的半壁江山。

◉ 数据截止至11月24日，数据源于铭腾，杨一制图

而在保利的系统盘子里，保利三兄弟也占据了绝对的主导，保利到现在共卖了2155套房子，保利三兄弟就占了52%，贡献了绝大部分的现金流。

保利三兄弟也撑起了保利的现金流。

03

那么保利时区为什么要主动做改善产品呢？

这个思路是肯定对的，保利这一做法也跟我前段时间写的文章不谋而合，我的核心观点是：

不做改善产品，99%的开发商都会死！

现在的新房大多是在郊区，郊区跟城市核心区相比，在地段成熟度、配套完善度、交房时间、装修情况上，天然就具有劣势，这是郊区的新房比不过核心区的二手房的。

如果核心区的二手房和郊区的新房，处在同一个起跑线，我相信绝大多数的购房者，都会选择二手房的，毕竟地段更好，吃喝玩乐交通出行的配套更加方便，而且还是现房，有些还带装修的。

重庆70%的二手房总价是在120万以内，新房如果也是在这个总价区间，根本就没办法和二手房去竞争。

所以留给新房的，就只剩改善产品了。

而且新房往往都在郊区，山清水秀，湖翠林密，环境跟核心区相比好了不是一点半点。

产品上也更有优势，只要拼命的卷产品，把产品卷到极致，用最顶级的产品设计、最温暖人的设计理念、最先进的科技产品，肯定能吸引到大量的改善客户的。

保利时区主动去做改善产品，可能也有这样的考量，我非常期待保利的127㎡产品。

◉ 保利时区项目板楼效果图

除此之外，我猜想还有两点原因：

一是因为整个悦来片区的调性都偏刚需刚改方向，现在悦来在卖的楼盘里，极少有卖改善产品的，也就是说改善产品是一片蓝海，是有机会去冲击一下的。

二是因为保利做改善产品，可以顺势去提升下品牌调性，为未来进一步大规模做改善产品提前做铺垫。

期待保利的闯关升级成功！