我认为，人们不愿意购买房子的重要原因是担心房价下跌。如果我们讨论开放问题，就会找到很多原因。例如中国已经度过快速城镇化阶段，许多城市的房地产供求关系发生变化，近几年经济增速出现下滑，人们对未来的预期也发生变化。此外，出生率下降、人口老龄化等因素也会影响购房者的购房需求。

不知道大家是否思考过，经过几年房地产价格调整，绝大部分城市的房价比房地产市场非常火爆，四五年前已经降低很多。那时购房热情相当高，经过几年后房价反而跌了很多，人们似乎更不愿意购房。

过去有很多人有朴素的想法，认为人们不愿意买房是因为房价高了。如果房价下跌，人们就会愿意购买。

实际上房价已经下跌了三四年时间，有的城市可能跌了百分之二三十，甚至有的地方更多。你会发现，人们买房的热情似乎越来越减退了。

为了鼓励大家买房，从2022年开始，围绕买房，国家的利率、首付款比例和行政性限制都在不断松绑。在我看来，整个社会似乎在有意识地绕开核心问题。

首先我们排除购房能力限制。我们具体到那些具备购房能力同时也有买房需求的群体，无论是刚需改善性或者投资买房的群体，注意前提他们有需求且具备这样的能力。

即使这样的人群今天在对待买房这件事情上也变得小心翼翼或者非常慎重。这群人不愿意买房的重要原因在于担心房价下跌。如果您把自己放到这样的位置，一套房子摆在您面前，例如北上广深，我们简单取一个平均数，一套房子800万，如果您是刚需、改善或者投资性买房，你也具备买房的能力，你可能犹豫的最重要或者最主要的原因是担心买了之后，明年和后年房价再跌10%。

跌10%是什么概念？这意味着一套房价格在七八百万元之间可能会下跌七八十万元。这对绝大部分家庭来说是一笔较大的损失。

我们购买土豆和西红柿，价格可能会降低几元，或者高出一两元，绝大部分人对这部分潜在风险或者损失都可以一笑而过。但对于一线城市，假设房价再跌10%，这样的潜在损失放在绝大部分家庭恐怕都不能一笑而过。

买房与我们做其他消费有很大的不同。无论你是否认可，在全世界范围内在经济学上买房就是投资。投资领域里面所有资产共同具备一个属性，买涨不买跌。比如问你为什么不买股票？很简单，你担心买了之后股价下跌你会有损失，绝大部分人不买股票就是因为这样的原因。

当下那些具备买房能力和需要购买房屋的人对买房非常犹豫，并非仅仅是利率和税金有变化。那些相对来说影响要小得多，或者可能是今后一二十年逐渐见效的。但如果房价一年时间跌了10%，那么不论在一线城市、二线城市、三四线城市，几乎对所有希望买房的家庭都是不可承受之重。因此我们在思考房地产要止跌回稳这件事情时，不要只关注这些量的变化，而要思考人们为什么不愿意买房。

如果国家从各个方面都将打压房地产价格作为无形的政策选项，那么买房的人自然会变得非常慎重。我认为问题非常简单，对于每一个真正需要且有能力购房的家庭，担心房价下跌才是问题的实质。