在今年年初，班长曾给大家分享过2013年到2023合肥新房成交户型变化。

从图上可以看到，随着70/90政策取消、市场需求变化，2016年开始新房户型面积开始逐年增长。

到了2023年，130平以上户型占比大涨至35%，其中130到144平的户型占比21%，已经与100到110平的刚需户型持平。

2024年1-6月，160平以上户型成交占比更是达到14.5%，改善客户成为新房市场主力军。

2016年-2024年，中间还有个转折点出现在2020年。从这一年开始，90到110平的占比开始下降，从刚需向改善过渡。

当然，住宅产品的变化，也不止于户型。

一方面是容积率，前期楼盘3.0以上的容积率非常常见，规划的都是大高层产品，居住密度比较高。近些年比较常见的是2.2/2.0/1.8/1.6，小高层成为主流。

另一方面是品质，小区的外立面、大门、架空、绿化、车库和会所等，都在提升或者普及，物业服务也有明显改观。

所以，在改善需求爆发后，二手房市场选择很窄，拥有更低的容积率、更好品质的新房成了最好的承接地，更关键的是改善客户能接受溢价。

于是或被动、或主动，房企纷纷做大户型、开发改善楼盘，并且大受市场欢迎。

但我们常说，购买力是一个金字塔形，越往上购买力越少，何况新房价格还上涨了。随着楼市不断下行，置换链条受阻、供应量持续增加，“改善”也不再是万能钥匙，部分楼盘的大户型遇冷，去化速度开始乏力。

还有一个很重要的原因，改善客户往往没有迫切的住房需求，当下新房市场除了频繁打折外，产品还在更新、得房率也在提升，甚至不断有位置更好、容积率更低的土地入市，让改善客户倾向观望，不急于下手，也让新房市场屡试不爽的主做大面积的观点不再灵验。

于是项目如何定位、做多大面积产品，便成了新拿地房企非常头疼的一个问题。

那做小户型行不行？

毕竟市场上刚需的数量是最多的，有迫切的居住需求，在二手房市场，小三房和两房就占据成交主力，成交量也相对稳定。

但新房做小户型，恐怕并不能行得通。

房子的居住属性，个人觉得可以分为三个范围来看，一是房子内部、二是房子外部、三是小区外部。

房子内部更多的在于面积大小、户型优劣、装修标准这些，房子外部看小区的大门、外立面、梯户比、绿化、公区装修和配套等等，小区外部则是地段、交通、商业和学区等配套。

在这几项当中，以居住面积为例，存在一个边际效用递减原理，自住使用时低于某个面积区段，功能性就会偏弱，比如一房适合单身或者情侣，但不适合绝大多数有娃的家庭。

而高出某个面积段，增加的面积只是在提升生活的舒适度，而不是不可或缺的必备功能，比如在200平基础上加个30平，肯定不如在70平的基础了加上30平来的实用。

那在房子内部、房子外部和小区外部这三项当中，什么是“不可或缺的必备功能”？

房子最核心的功能是居住，这点很好理解，房子大小、户型和装修好坏，是直接关系到能否居住、能不能住的下、能不能满足生活功能这些基本需求。

而小区外部，即所在的位置、交通、学区和交通等，则是生活的延伸、子女教育和工作的需要，同样不可或缺。

相比较，房子外部更多的还是“提升”而不是“不可或缺”，比如更加气派的大门、更加精致的绿化和公区，如同上面提到的居住面积一个逻辑，只要不是太差的小区，这些提升带来的更多还是感官的愉悦和仪式感。

如果资金充沛，可以面面俱到，但如果资金不多，就要有所舍弃，优先满足房子内和小区外这两条。

对于刚需，一个奢华的公区也许并不如房子大10个平方提升的幸福指数高。

所以，做高品质、有溢价的新房，与刚需的需求是不一致和矛盾的，除非新房价格进行一个非常大的降幅，不然只能做大户型产品，把能接受溢价的改善客户作为目标。