本号说过，当下所有城市的房子难卖，是楼市现状，谁也不奇怪。

深圳的房子难卖，也不奇怪，毕竟深圳这两年的新房月度成交量始终在2500套左右的低位徘徊。

但偏偏有这么一个楼盘，但在深圳偏偏有这么一个楼盘，从开盘到现在，想尽了办法去推广，买房人，始终不Care。

这个楼盘是位于深圳龙华区油松社区的富基云珑府（备案名“云珑府”），背后的操盘手深圳市华富股份有限公司。

公开资料显示，该项目2022年12月入市。项目主推建面约123-155㎡纯4房户型，备案均价约6.4万/㎡，除去仅有的一套64㎡户型总价400万外，主流户型总价在711-1037万/套，大部分房源超出取消总价豪宅线（750万）之前的标准。

然而，让人大跌眼镜的是，3月份有媒体报道，这个楼盘开盘近4个月，去化率不到2%，可见开盘弃选率之高。

为了提升去化率，4月份，该项目就推出了八五折活动；随后，该项目又推出“买一送一”活动，即买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或开发商旗下深圳大鹏区的一套统建住房。

若两个方案都不想要，项目会根据不同户型给予相应的折扣优惠，优惠空间大约在8.47折到8.7折之间，折后单价约5.4万元-5.57万元/平方米。

如此大力度促销之下，该楼盘的去化率目前也仅有15%。

据统计，截至12月7日晚，251套房源中，显示“已备案”的房源为35套，显示“已签认购书”的房源为2套，也即去化率不到15%。

面对这种情况，该项目近日又推出了新的营销大招。

根据澎湃新闻、财联社、每日经济新闻等多家权威媒体披露，该项目推出了两种优惠方案：

第一种，按照房屋备案价销售，首付3成中，购房者只需付0.5成，按照123平米的户型计算，首付只需付50万元即可，但月供压力会比较大。

这一模式，满足条件的购房者需要准备3成首付，待完成签约后，开发商会将2.5成首付返还给购房者。也就是首付0.5%，开发商赠送2.5%的首付。

第二种，直接打折。项目总房款按备案价打7.7折，但购房者需要付3成首付，首付款约180-200万元左右，相较于前一种，这种方式月供压力更小。

事情一出，立刻引发舆论热议，12月7日晚上，开发商发布了澄清声明，表示这是不实消息。

消息真假，无法辨别，也不重要，重要是的，这个楼盘怎么这么难卖？

原因有宏观层面上的，更有微观层面上的。

宏观层面上，大环境如此，房子都不好卖。

深圳今年前11个月月度成交量基本都在2500套左右，最低的只有1628套，这点成交量相比于辉煌时期的动辄七八千套乃至上万套，不可同日而语。

在这种背景下，新房开盘的去化率并不如意。

深圳壹地产做过一个不完全统计，深圳11月以前拿证预售的项目有112个（包含多次加推项目），112个项目住宅44747套，一共网签16537套，去化仅约36.96%。

其中，去化80%以上的仅约1.6成，其中仅约4个项目售罄；去化50%以上的项目数量刚过3成；去化30%以下的项目49个，有26个项目去化不及10%。

112个入市项目，去化率不足一半的项目有76个，占比67.8%，去化率在30%以下的项目最多，占总上市项目的43.75%。还有26个项目去化率不足10%。

如此看来，富基云珑府还不是最惨的。

微观层面上，这个项目的缺点，太过明显。

产品错配，定位不对，户型面积大导致总价过高。

富基云珑府是龙华街道油松社区上油松老工业区城市更新单元”的其中一部分，属于“工改居”项目。周边以农民房为主，城市面貌较差。

尽管周边还有多个旧改项目，如中房豪杰工业园旧改、金地水斗新围山旧改等项目，但这些旧改项目现阶段仍处于前期规划中，周期会很长。

周边这样的环境，富基云珑府却将自己定位成豪宅。单价和总价都非常高，尤其是总价。

其备案价6.4万。由于户型面积太大，主流户型总价在711-1037万/套，大部分房源超出取消总价豪宅线（750万）之前的标准。

这么高的单价和总价，在这种环境下，谁愿意买单？因为户型大，总价高，一旦买入，这种总价高的房子流动性自然比小户型差很多。

当然，总的来看，宏观大环境是主要因素。如果换成上一轮牛市期间，这样的项目，哪怕缺点再多，也会一售而空。