现如今，大众化的住宅形式主要分为两种，分别是：高层住宅和多层住宅。因此，很多人在实际购房过程中，往往会陷入“选择困难症”，尤其是对于首次购房的刚需客户来说，不知所措是在所难免的。

高层住宅

当然了，这里所指的多层住宅是指低容积率、低公摊、高绿化率的多层住宅，也叫做多层洋房；而非高容积率、低绿化率的老旧住房，虽然这两者都属于多层住宅，但是，两者之间的差别是非常大的，其中，最明显的差别有5个方面。分别是：1、有无电梯；多层洋房有电梯而老旧住房没有；2、容积率的差别，多层洋房容积率低而老旧住房容积率高；3、户型的差别，通常情况下，多层洋房的户型方正，空间利用率高，而老旧住房的户型多为小户型且户型多拐角，空间利用率低；4、绿化率的差别，多层洋房的绿化率高而老旧住房的绿化率低，甚至没有绿化；5、小区管理的差别，多层洋房基本都有现代化物业管理而老旧住房一般是没有物业管理，秩序混乱，居住环境差是在所难免的。

高层住宅

在我看来，老旧住房是不值得购买的。一方面，老旧住房居住条件差，升值空间有限，另一方面，在“棚改政策”退场的背景下，老旧住房想要通过拆迁来获得大量补偿款的途径被“堵死”，拆迁价值骤减。综合来看，真心不建议购买老旧住房，尤其是房龄超过20年的老旧住房，更无购买价值。当然，有优质学区房的老旧住房除外，毕竟，带优质学位的学区房是稀有产品，不要低估国人对于子女教育的重视程度。

那么，问题来了，既然老旧住房不建议购买，那多层洋房和高层住宅该如何选择？带着这个问题，我请教了一位资深的建筑学家，通过建筑学家的表述，接下来，我们就从四个方面来分析一下多层洋房和高层住宅的区别。

高层住宅

影响住宅楼公摊面积的因素主要有两个：一是有无电梯以及电梯的数量；二是楼层的高低。高层住宅因为楼层高，电梯多，所以，公摊面积也会更大一些，一般情况下，高层住宅的公摊面积在22%-25%之间，而多层洋房的公摊面积，一般都在20%以内，极少情况下会超过20%。

大家都知道，现如今，房价动辄上万元一平，公摊大，也就意味着冤枉钱花得多，得房率低，同样是100平的房子，高层住宅的套内面积或许只有75平左右，而多层洋房的面积则有80-85平之间，考虑到居住面积，多层洋房住起来会更舒适一些。

多层住宅

一个小区的居住舒适度，很大程度上是取决于小区的容积率。容积率低，则意味着小区的居住人口少，人少，也就意味着居住环境会更加安静，舒适，反之，则相反。通常情况下，多层洋房的容积率会更低，而高层住宅的容积率会更高。

此外，容积率往往会和小区的绿化率成正比，也就是说，多层洋房的容积率低，绿化率高

所以，考虑到小区的居住舒适度，多层洋房住起来会更舒适一些。

多层住宅

如今的楼市，调控依旧是主旋律。在楼市调控的背景下，房子的居住属性会越来越凸显，也就是说，随着楼市调控的持续深入，未来，只有住得舒服的房子才会有市场，才会有更好的流通性，从而有更大的升值潜力。

此外，随着房龄的增加，高层住宅的老化会比多层洋房快，折旧成本更高，原因很简单，由于高层住宅的楼层高，容积率高，楼体和楼体内部的设备压力就会更大，所以，高层住宅的老化要比多层洋房更快。

这样一来，多层洋房的升值潜力也就比高层住宅高，如果是考虑到房子未来的升值潜力，多层洋房则更有优势。

多层住宅

先说结论：同样面积的多层洋房要比高层住宅价格贵，一般来说，会高出20%-40%。

举个例子：假设100平的高层住宅，单价15000元/平，那么，总价约150万，首付约45万，月供约5500元；如果是多层洋房，单价上涨20%，也就是18000元/平，那么，总价约180万元，首付约54万元，比同样面积的高层住宅多9万元，月供约6920元，比同样面积的高层住宅多1400元左右。

为什么多层洋房的价格会更高？上文中我们已经给出了答案，因为多层洋房的公摊低、绿化率高、容积率低、升值潜力大，所以，价格也会更高。

多层住宅

如果是出于价格方面的考虑，那么，高层住宅会更受欢迎一些，所以，通常情况下，经济实力有限的刚需购房者，往往会选择高层住宅；而经济实力允许或者是改善型的购房者，往往都会选择多层洋房。

了解了多层洋房和高层住宅之间的差别以后，对于购房者如何做选择也就不再困难了，只要是在买房之前问问自己的内心：自己的需求是什么？购房者也就很容易地做出选择了。

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