大家好，我是蓝白。

房贷利率调整完毕，央行主管媒体《金融时报》发了篇文章，怎么看房贷利率降到历史低位。

不管在电脑上看，还是手机上看，这篇权威定调的文章，都透出了一股不同寻常的风向。

其中提到：

1，许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，五年以上期限新发放房贷利率的保本点，基本在3.2%左右。

近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。

重点在这一句：五年以上期限房贷利率显著低于3%，对银行来说不可持续。

2，从11月开始，存量与新发房贷利率形成了新的联动机制，只要存量平均加点高于新发30个BP，客户就能和银行协商重新调整加点。

重点在这一句：实际上增大了银行通过一味降低新发放房贷利率进行恶性竞争的成本。

《金融时报》的吹风一向很准，比如之前对债市疯牛的严厉警告，比如政策利率换锚7天逆回购的评论，全都应验。

当然，还有这次对房贷利率“红线”的划定。

今天蓝白就跟大家聊聊：为什么房贷利率的红线要定到3%？如何看待公积金和商贷利率倒挂？为什么要禁止银行恶性竞争？正好，最近存量利率调整后，不少朋友后台问，为啥房贷利率还是3.9%？被重定价周期的规则搞懵了，到底该怎么选？

3.2%成了银行的保本线，不妨参考前几天的新闻。

《国际金融报》的报道，10月LPR报价下调后，不少地区甚至出现与公积金贷款利率“倒挂”的现象。

比如南京和苏州有2.95%的，广州有2.9%的，某外资银行甚至说能做到2.6%，足足比LPR减点100bp，比公积金还低。

然后就收到了地方监管指导，要求商贷利率不能低于公积金贷款利率。

这新闻把我看笑了，想过离谱，没想过这么离谱。

以前朋友之间聊天，你贷了多少？贷多少年？利率多少？对方抿嘴一笑，我公积金，直接薄纱，终结话题。

这才几年啊，曾经被视为吃人不吐骨头的商贷，都要比堪称买房福利的公积金还低了。

从2019年商贷换锚LPR后，5年期LPR已经降了125BP，之前不少城市动辄70bp以上的加点现在也没了，再加上几乎所有城市都取消了首套房贷利率下限，里外里，房贷降了快200bp都不止。

但是，这几年公积金利率只降了两次，总共只有40bp。

讽刺的是，截止到今年8月份，吉林、河南、湖南、河北的30多个城市，为了活跃成交，都在推进“商转公”。

那有人就很悲催了：商贷6%的时候站岗，费劲巴拉的办完商转公，又发现商贷能降的比2.9%还低。

合着你面多了加水，水多了加面，买个房子两头打脸，就是赶不上吃口热的啊。

前段时间，金华银行业协会说，要防止内卷式恶性竞争，有通过手工补息揽储的，有贷款低价竞争的，有跟不法中介合作，为了抢业务怂恿客户恶意投诉的，返佣招揽客户的。。。

银行的“吸储放贷”赚钱模式天然招人厌，而身处局中的银行人业绩考核是如此冰冷。

僧多粥少的时候，同行不是冤家，而是仇人。这是房贷利率划定红线的背景。

为什么划定3%？这就要说到存量房贷新规的算法：新老房贷偏离度高于30bp。

央行官网的数据，三季度新发房贷平均是3.33%，而当季LPR是3.85%（因为8月和9月还没降息嘛），也就是-52BP。

现在5年期LPR是3.6%，10月25号之后，大部分人的房贷都调到了LPR-30bp。

也就是说，在年内大部分人的房贷没有重定价时，现在的偏离幅度是22BP（-30BP+52BP），是小于30BP的。

这样来算，新规的调整临界点，是相比全国新发放房贷利率平均加点值-60BP，如果年内银行为了抢客户继续降新发房贷利率，一旦触发机制，那存量房贷就会随之调整。

当5年期LPR维持在3.6%时，对应新发放房贷平均利率下限，就是3%。

好，3%是个技术层面的问题，那为什么要禁止银行恶性竞争呢？

5年期LPR，是7天逆回购政策利率传导后，形成的贷款利率。而减点后的新发房贷，是实际利率。

一个东西，同时有两个价格，一个参考价，一个市场价。

大家都知道，价格双轨，会造成资源配置扭曲。

银行是靠存贷差赚钱的，如果在座各位都玩“死道友不死贫道”这套，没等存款利率降下去，一味的卷贷款利率，造成真实贷款利率远低于LPR，就会造成：

资产与负债不同步，银行赔的利息多，赚的利息越来越少，甚至形成尾大不掉的不良资产，金融体系是绝无可能承受这种风险的。

《银行家杂志》的文章说，金融风险的暴露，具有典型的滞后性、突发性、传染性特征，根据历史规律，大规模信贷投放后往往伴随高风险，滞后期一般在4—5年。

现在，我国银行可以承受低于1.8%的息差，主要还是没有进入风险暴露期，如果前期息差和盈利过低导致自身积累不足，银行就会陷入破产重整或者由国家动用纳税人资金进行救助，影响金融稳定，引发不可估量的社会风险和经济损失。

更何况，现在降房贷利率，似乎已经对地产“脱敏”了，从6%降到5%没效果，降到4%、3%还是没效果。

非但没效果，想买房的一看，你不买我不买，明天还能降200，等等党永不服输，观望情绪只会越来越浓厚。

当然，3%的红线，只是针对现在5年期LPR的水平来说的，年底之前变动的可能不大。

但现在外部环境的掣肘已经松动，明年大批人房贷重定价，降息空间打开，存款利率跟降，看货币+财政刺激的效果如何，有可能还会降息。

有朋友问，为啥调过之后还是3.9%，这就要说到重定价日的选择了。

我了解了一下，现在中行、农行已经能申请了，建行是11月5号，邮储是11月7号，招行、浦发、中信、交行是不晚于11月15号受理。

有两点大家注意：

1，不论你的重定价日是明年1月1日或是其他时间，只是适用的5年期LPR水平不同，如果3.6%的报价不变，之后都会调到3.3%，这里有张图大家参考一下。

2，从11月开始，有一次选择重定价周期的机会，有3个月、6个月和12个月，记住只有一次，选择后直到你还清贷款，都不会再变。

如果你原来的重定价日是1月1号，选3个月，那就是每年的1月、4月、7月和10月的1日重定价。选6个月，那就是每年1月和7月的1号重定价。

如果原来的重定价日是贷款发放日，也是以此类推，这一点很好理解，不用多说。

很明显，重定价周期怎么选，取决于你对利率走势的判断。

降息周期，重定价越短，越早享受更低的利率。

加息周期，重定价越短，越早承受更高的利率，反过来一样的。

所以目前很多观点认为，选3个月更合适，毕竟降息大潮难以抵挡。

至于加息，不用太担心。

1，反正现在有了新老房贷动态调整的机制，不会像以前那样做大冤种，降息周期先不要提前还贷（当然富哥除外）。今年存量和LPR降之前，我跟好几个条件本不宽裕还想提前还贷的朋友说，钱先应付生活开销，或者能攒点是点。

2，现在是求通胀而不可得，真过热到要加息的地步了，就业物价消费强的一批，那就更不怕了，提前还一部分也行。

3个月，6个月，1年，全看各家情况。

有钱的，不想天天精力都放在盘算那点利息上的，坚信利率还会涨回来的，那就继续1年。

对能省下的利息非常敏感的，坚信利率还会往下俯冲的，贷款周期短的，那就3个月。

我猜啊，不一定对，很多人应该会选6个月，毕竟站里那句名言怎么说来着：我们的性情，总是喜欢调和、折中的。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。