几条微信，或能折射整个市场的生态。

这段时间，粉丝微信“火线哥”问行情的多了起来：

那么多盘好卖！我会不会被甩下车？

光明、沙井买哪个盘好，罗湖福田有什么好推荐？

换房资金预算600万，学位好点，交通便利些，房子小点也行，该买哪里？

其实，小伙伴们都有一个希望：如何在下半年的市场供应里，快速而又准确找到一个适合自己的全优资产？

“流量焦虑”下的资产错配地产火线

熟悉“火线哥”（DChuoxian）文章的小伙伴都知道，“火线哥”善于从数据中挖掘真相。

图源：“宋丁视点”

深圳目前住房有1065.5万套，人口1343.8万人，家庭368.94万户，几乎平均每人一套房、每户3套房，供需没什么矛盾啊？

别着急，再接着算：

深圳千万套房子里，农民房（小产权房）503.5万套，工业宿舍、公寓和保障房等381万套，剩下商品房住宅只有181万套。

深圳年收入百万以上2.03万人，金融从业人员120万人（高收入就算三分之一40万人吧）这些人均2套住房，占掉84万套，剩下97万套住房。

97万套住房对应1300万人口。来自市规土委数据显示，深圳常住人口的住房自有率为34%。

再看这一组数据：从2008年开始，深圳每年平均净流入50万人；深圳每年新增住宅供应近四年年平均大体在4万套。二者的数量级差了一大截，买房市场需求由此可窥一斑。

尽管今年上半年受到疫情影响，一季度去化有些受阻，但是上半年共卖掉1.7万套一手住宅，大约四成的平均供应啊！

按照正常的供应水平测算，下半年深圳一手住宅的可售量大概在2.3－2.8万套的水平。

这就是“火线哥”经常呼吁的：在深圳要赶紧上车！

深圳人买房上车有多难？

看看最近最火的两则消息，就明白一些端倪了：

光明网红盘9000人摇号，冻结资金近90亿元，中签率仅4.4％；

1200人竞购宝中网红盘5套房，深圳抢房记录234：1

个别网红盘带来的“高流量焦虑”，加剧了“深圳人买房难”的现象。

“火线哥”倒是建议避开高流量的“网红盘”，一则打新成本太高，二则这类盘的优缺点都非常明显，不小心就会资产错配。

比如，楼盘距离高铁（高速）太近，高分贝噪音对日常起居影响太大。尽管一二手房价倒挂，但是对自住客而言，就要权衡利弊了。再如，回迁房如果占比太大，就要考虑日后低价房源砸盘子了。

所以，要看清“网红效应”背后的“长短脚”。

为什么要买西部？地产火线

说了买买买的原因，再看看买哪里的问题。

小伙伴都知道，西部大幅跑赢东部，主要原因不外乎下面两条：

1.大规划和大产业拉动

光明有光明科学城、沙井有新桥智创城、西丽有国际科教城，其中有两项还上了粤港澳大湾区战略规划。

至于宝安中心区、福永，被大前海+大空港+海洋新城一波接一波的大利好刺激得“血脉喷张”。

更值得一提的是，高大上的产业带来的是产业的更迭以及相关人口的换血，对区域相关产业的拉动和需求的上扬，是显而易见的。

2.地铁线路的快速扩张

6号线将于7月28日通车，13号线计划8月份开工。光明将迎来“双地铁时代”。

所以，就地铁线路而言，西部的动作明显比东部快。

关于西部的大机会，很多小伙伴注意到了，但是很快就遗漏了。

一个是来自政府，把光明科学城树立成世界一流科学城的定位。而光明中心区就在光明科学城的中心地带，是光明科学城的心脏，对科学城的发展举足轻重。今年光明中心区的投资金额就高达137亿元。

一个是来自企业的力量，华侨城19.33亿中标光明中心区，未来光明220米的地标，就在这里。

两股合力，奠定了光明中心区日后在西部的地位。

光明的核心力量，集中体现在光明科学城。

光明科学城未来规划

光明科学城面积达99平方公里，占全区面积的六成以上。这种体量，牵一发动全身，科学城的未来，就是光明的未来。

从定位上看，光明科学城写进大湾区发展战略规划，级别从市级战略一跃而成为国家战略，站在了国家级“聚光灯”下。

从内容上看，中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学研究型大学，深圳湾实验室等研究平台都布局在该区域。

这就意味着，在光明足不出户就能享受到从小学到大学的全体系名校教育。

重要的是两所大学，未来将在这里聚集3万高素质人才的规模。

而科学城衍生的1万亿产业群，或将带来10万＋级别的高素质产业人口。

这就是“火线哥”（DChuoxian）一直强调的，高素质人口带来区域楼市的提升机遇。

值得注意的是，光明科学城打造的是“可学可研宜居”的世界一流科学城。

在《光明科学城空间规划纲要》中提出，规划“一心两区，绿环萦绕”的科学城总体空间布局：

光明科学城“一心两区，绿环萦绕”布局

简言之，“两区”是解决产业的问题，“一心”就是光明中心区，负责生活服务问题。

光明中心区将是光明顶级配套集中的区域。

深圳科技馆、光明书城，有幼儿园、5所小学、2所初中、3个九年一贯制学校，光明220米地标综合体也在这里。

据市规划和自然资源局发布【光明中心区】法定图则（草案），规划用地8.18平方公里，规划片区总建筑规模1316万㎡，规划本片区居住人口23万人，就业人口27万人。

政府耗资2300万向全球征集城市设计，以居住和商业为主，拟打造以地铁为主导、TOD生活为主导的“10分钟生活圈”。

如何看待光明中心区的未来？

大道理上面说得很清楚了。光明中心区为光明科学城的高端产业提供优质居住生活服务。

做个简单的类比，福田CBD和南山中心区都是产业重地，但是房价高点在香蜜湖和后海，这里是才是高端人群愿意聚集的地方。

光明中心区大有潜力，其首发项目，才是值得市场广泛关注。

终于找到一处全优资产地产火线

在前文里，“火线哥”强调要避开“长短脚”明显的“网红盘”，买光明不一定要局限在房价已在高台期的凤凰城，光明中心区理应纳入置业版图。

由华润置地和电建地产南国置业联合打造的玺云著，就是一个合适之选。

这是一个哪儿哪儿都很好的项目。

1.正牌光明中心区核心

项目位于光明区新湖街道楼村社区硕泰路西侧，正牌光明中心区核心地段。

玺云著地理位置示意图

玺云著是地铁口物业，地段的“高级感”就在于，并不是“紧贴”着科学公园站不放的那种；毗邻中央公园大道，但仍与这个“光明版的深南大道”保持适度的距离。

2.周边都是顶级配套

玺云著配套示意图

把上面这张图放大，就会体会到如此牛的配套的意义所在。

紧挨着的就是光明地标商业综合体，很有一种华润万象城的赶脚；还有学府公园和两平方公里的科学公园，所以生态资源非常丰富。

此外，周边依次布局了著名的“两馆一城”：深圳科技馆、美术馆和光明书城。

医院分别为中大附属第七医院和国科大深圳医院，两家医院实力雄厚，堪称“深圳北部医疗中心”。

这么说吧，这里集萃了2公里科教、文体、生态全系生活配套。

3.家门口的中大名校教育体系

中山大学深圳校区

教育权重被放到前所未有的地位。

根据2020年光明区学区划分的情况，项目小学学区在中大附属学校、教科院实验学校及楼村小学这三所学校的范围内（最终学区划分及入学政策信息还是应以区教育局当年发布的通知公告为准）。

中山大学深圳附属学校由区政府和中山大学共同打造，将于今年秋季正式投入使用。

随着科学城片区人才的增长和学位的需求，学校最终将达到132个班的规模，提供学位6180个学位，未来将成为深圳最大的九年一贯制学校。

这就意味着，在家门口就能享受到小学和大学的中大名校教育体系。

4.两大央企联手品质背书

非常难得，华润和电建两大央企在光明实现联姻。项目建造品质和后期社区服务值得期待。

不同人群对社区功能的关注不一，华润置地携手电建地产南国置业，针对当下客群需求，打造全龄化的社区，为深圳业主带来理想的宜居社区。

玺云著是中心区首个入市的商品房项目，主推建面约85-110㎡3-4房住宅产品，预计会受到很高的关注。

5.还有一个预期和契机

根据光明区政府在去年房博会论坛上的报告，光明新湖楼村片区土地统筹划定实施范围总面积10.55平方公里。其中楼村社区用地面积为7.58平方公里。

未来随着旧改的深入，片区城市面貌、环境和配套将迎来较大的升级。

另外，玺云著相邻的则是华侨城19.33亿中标地块，未来将打造光明中心区地标级综合体，规划建设一栋不少于220米的地标建筑物。这对现在进入光明中心区的小伙伴，是一个很好的契机。

所以，无论从哪个角度看，玺云著都是一个可以“闭着眼”买入的全优资产项目。

其实，在深圳，不要老盯着一个区域、一个楼盘的高光时刻。白驹过隙，抓住眼前的机会，才是重点。

江湖太匆匆，此刻多珍重。