楼市或迎来“贬值潮”？准备买房的家庭，不妨看看这“3个建议”

楼市的“贬值潮”要来了？

前不久，焦点研究院、亿翰智库联合公布了2020年50家典型房企的业绩报告，数据显示：在2020年，净利润率在20%及以上的房企有3家，相比2019年减少了4家；净利润率在10%~20%之间的房企有25家，相比2019年减少了6家；净利润率在5%~10%之间的房企有18家，相比2019年增加了7家；净利润率在5%以下的房企有4家，相比较2019年增加了3家。

通过这则数据，我们不难发现，房企的盈利情况在持续走低。或许很多人都会认为2020年房企的盈利情况走低主要是因为疫情的原因，当然，这个特殊原因不可忽视，但同时，2021年4月份的一则“关于房地产开工面积”的数据，让我们更加确信楼市的“贬值潮”要来了。

根据相关数据显示，今年4月份，全国的房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%，而且，与2019年同期相比，更是下降了10.5%。

要知道，分析楼市的火热与低迷，最不能忽略的数据就是房屋新开工面积的变化。

其实，这个逻辑并不难理解，就好比当一件商品火热的时候，商家一定会增加该商品的产量，去迎合市场的需求，同理，当商家增加一件商品产量的时候，也就说明该商品的市场受欢迎程度高，市场需求量大。

根据相关数据显示，在2015年~2017年间，房屋新开工面积以及施工面积的总和高达83亿平方米，最直接的表现就是2015年~2017年间全国房价的“大涨”。而2021年新开工面积的减少，也更加证实了楼市的“贬值潮”或许真的要来了。

其实，除了以上提到的这两则数据以外，还有“3个方面”也释放了楼市“贬值潮”或许要来的信号。

其一，住房总量的过剩。有数据显示，截止到2020年底，全国百城新建商品房住宅的库存总量已经超过5亿平方米，库存规模连续24个月持续增长。

此外，根据西南财经大学2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示，我们国家的城镇住房空置率已经超过了21%，其中，三四线城市的住房空置情况更加严峻，达到了30%左右，按照国家空置标准来看，住房空置率在5%~10%之间属于正常，超过10%则属于偏高，超过20%则属于严重偏高，毫无疑问，我们国家的城镇住房空置水平已经达到了严重偏高的水平，最直接的表现就是住房过剩。

而且，根据国家统计局的数据显示，我们国家的城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家的水平。

凡此种种，无一例外地都在说明我们国家的住房总量已经过剩了。

其二，住房需求的减少。根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比达到了31%，拥有三套及以上住房的家庭占比达到了10.5%，从住房拥有率的角度来看，城镇家庭基本已经实现每家每户都有住房。

此外，截止到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.84%，城市化进程大大放缓，如此一来，涌入城市的购房需求也将大大减少。

当然，还有我们国家人口结构的变化。一方面是新生儿出生率的持续降低，甚至已经跌落至国际警戒线，这一点从5月底放开“三孩生育政策”可以直观地看出来；而另一方面，根据第七次人口普查的数据显示，我们国家60岁及以上的人口已经达到了2.64亿人，占比18.7%，与2010年第六次人口普查相比，占比上升了5.44%，而且，有愈演愈烈的趋势，有专家预测，到2030年，我们国家60岁以上的人口将会达到总人口的四分之一。两者叠加，我们不难看出，我们国家的主力购房人群（25岁~50岁）正在大幅减少。

这样来看，我们国家住房需求的减少也就不难理解了。

其三，金融政策的收紧。2020年，住建部和央行划定“三道红线”，强制要求房企降负债，去杠杆；到了2021年，“三道红线”的试点范围大大增加，如此一来，降负债已经成为开发商的首要任务。在“三道红线”的背景下，房企的“以价换量”已经成为普遍现象，毕竟，对于开发商来说，“以价换量”是最行之有效的办法。

除了开发商以外，购房者的门槛也在提高，一方面，去年底，央行开始限定房地产贷款额度，其中，就包括按揭贷款；而另一方面，前不久，我们国家的“楼市风向标”深圳已经开始提高房贷利率，首套房利率上调至5.1%，二套房上调至5.6%。此外，宁波、杭州等地也均上调了房贷利率。

要知道，房地产短期变化取决于金融的变化，金融的收紧，必然会给楼市“降温”，这是毫无疑问的。

这样一来，我们再理解楼市或迎来“贬值潮”也就不难理解了。在这样的楼市背景下，准备买房的家庭不妨看看这“3个建议”。

1、按需购买，杜绝“炒房”。

2、衡量自己的经济实力，量力而行，避免背负过高的债务。

3、远离小产权房、老旧住房、低品质高层住宅等居住体验低的房子，长期来看，这“3类房子”或慢慢被“抛弃”，转手困难，没有升值空间。，同时高品质的高层住宅以及多层洋房可以当作买房首选，长期来看，不仅居住体验更好，升值空间也是很有潜力的。（决定品质高低不可忽略的因素有2个，其一是容积率，其二是物业品质）。