今天，黄埔将军山地块顺利拍出，地块非常奇特！

12月是广州的土拍大月，总起始挂牌金额多达271个亿，所以，这个月的主题就是财政收金。今天早上有两块地都已经顺利拍出了，花都一块是定向销售的人才住房地，以5.8267亿底价成交，没啥可说的故事，况且讲花都文章也没什么流量……

稍微提一嘴就行了！楼面地价7100元/㎡，不高。

今天仅是开胃小菜，明天，海珠区东晓路东侧AH0215007地块转让，起始总价19亿之多。5日番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块、海珠客运站AH101303地块也很有看点。 9日是小卡拉米，再之后就要等到10日的大戏了。

数着日子过日子！

黄埔的将军山一号地块要多讲一讲，这是将军山地区的第一宗宅地，未来还有八九块，也算是连片开发了。第一宗中交集团顺利拿下了，中交这几年在广佛拿下不少地，做了不少产品，慢慢成为了大型开发商了。

将军山一号地是一个奇怪的组合，这里面包括有一宗一类工业用地（M1）（灰色）——AP0903027地块，一个服务设施用地（R22）——AP0706016地块，一个中小学用地（A33）——AP0706017地块，最后才是正主——二类居住用地（R2）AP0706031地块。

居住用地配建24班小学，这很正常；但居住用地配建工业用地，这就是这块地的奇特之处。

或许也只有工业大区黄埔能搞出来了。

工业用地内厂房的做法附件里有明确的标准，我截取其中一段内容以飨观众。

看回住宅的情况吧，用地面积共33900㎡，计容建筑面积95262㎡，容积率2.81。你要说产品，看容积率比黄埔新城好，容积低，使用率高，这里的使用率最高能到130%。位置呢，分布在黄埔东路两侧，将军山到5号线厦园站最近距离为920米，地铁比较远，当然黄埔新城也半斤八两。

可能就建5、6栋楼，一号地小区不大，要等后面陆续的七八块住宅地出来，将军山片区才算连片开发，但以后的土拍也是要配建厂房的。

内有标明：在AP0903027地块建设安置物业（厂房）30910平方米，建设成本已按4001.68元/平方米在地价中考虑，由竞得人包干负责建设。

今天拿下8.54亿土地转让金，配建厂房1.2个亿，配建学校及服务用房4000万-5000万，所以拿地总成本其实能算出来了。

拿地加配建10个亿，再投入5个亿开发住宅，售出25个亿，毛利率40%，纯利率25%，perfect！

未来产品还是看刚需吧，高使用率的小面积产品，走量，平均85平方的建筑面积共1100套，总价180万-300万左右的大三房和四房，能接受吧？

直接竞争对手就是黄埔新城，因为区位一样，黄埔新城有黄埔新城的优势，体量大，纯粹，居住氛围浓厚：将军山有工厂，密度低，使用率高。成本也低，扣除配建住宅地价约10000元/㎡，未来售价2.5万/㎡左右很有机会。

但我看中交操的几个盘，一开始总是端着架子，定价很高，被市场吊打之后才认清现实。

我觉得大家应该一起学保利！

找出将军山的前世，以前这是一大片物流园区，旧貌换新颜色，这就是发展。

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