本次测评的第13期，我们来聊一聊东海大街两侧的小区。

这些小区具有几个共同点：①房龄10几年；②社区小；③产品类型丰富；④受市场冲击价格下跌明显。

看地段

2001年泉州师院东海校区开始办学，2014年东海湾太古广场商业开业，2015年医科大附属第二医院东海院区开诊……可以说，东海大街经过20几年的发展，商业、人居氛围都已然十分成熟，生活很便利。

目前中央活力区正在加速拆迁、建设中，未来该区域的生活便利性将进一步提升。

区位示意图

从具体地段上来看，东海湾太古广场、东海湾和园、东海湾丽园三个小区生活便利性更优，源于目前东海2大繁华商业体（东海湾生活广场、东海湾亲子广场）+二院东海院区就在家门口。

东海湾御文阁、东海湾豪园2个小区近校优势明显，临近泉州师院附属第二小学。

看项目

东海大街两侧小区，最大的一个劣势便是——基本无“小区”，楼栋沿东海大街平行排布。

东海湾俊园：3栋楼，2009年底交房，至今近15年；

东海湾雅园：5栋楼，2009年底交房，至今近15年；

东海湾文园：5栋楼，2011年初交房，至今13年；

东海湾丽园：4栋楼，2011年底交房，至今近13年；

马可波罗豪园：2栋楼，2012年左右交房，至今13年；

东海湾怡园：4栋楼，2012年左右交房，至今12年；

东海湾御文阁1号：3栋楼，2014年底交房，至今近10年；

东海湾御文阁2号：3栋楼，2014年底交房，至今近10年。

对比之下，东海湾太古广场和东海湾和园2个项目优势较为明显，小区内有园林和基本休闲配置，更适配有自住需求的购房者选择。

东海湾太古广场一期：小区共有4栋，内有小型游乐场和健身器材，自带空中花园，但整体来看，业主可活动空间还是偏小；优势在于新华都广场就在家楼下，生活比较便利。小区2013年底交房，至今11年时间。

东海湾太古广场二期：小区共有5栋，园林配备凉亭、喷泉、健身器材等，整体绿化还是不错的，业主也能有较大的活动空间。小区2014年中交房，至今10年时间。

东海湾太古广场三期：小区共有3栋楼呈现半围合式布局，配备有游泳池、休闲锻炼空间等，整体居住舒适度不错。小区2015年底交房，至今9年时间。

东海湾和园：小区共有8栋，其中4-8#楼5栋楼是有中庭的，小区内有老人小孩娱乐健身设施，有凉亭，休闲凳，绿化还不错。1-3栋如上述小区一样，也是“走廊式”排布，无小区、基本无绿化。小区2012年交房，至今12年时间。

太古二期实景图

物业方面，小区物业为东海万誉物业，和园、俊园、雅园、怡园、丽园、文园物业费1.3元/月/㎡；太古一期物业费1.7元/月/㎡；御文阁、太古二期物业费1.8元/月/㎡；太古三期物业费2.5元/月/㎡。

看房价

从房价来看，作为东海“第一批”入市的商品房，早期开盘价格基本在6千左右，如今各大小区均已是10年+房龄，但房价却是“涨不动”。究其原因，主要以下几个因素影响：

其一，正是前文所说的，大部分小区小，基本是“走廊式”布局，无小区也就意味着居住舒适度大幅减少，自然在当下行情并不具备竞争力。

其二，目前东海整体的房价都有所回落，对比东海大街，中央商务区内的房源更新、配套“升级”，但价格却与东海大街相差无几，自然追求居住品质的购房者更会青睐商务内的房源。

真实房源

从产品来看，虽然是小型社区，但产品结构还是比较丰富的，涵盖单身公寓、二至四房、180㎡大户型、复式房源等。整体来看，各大小区主推的还是适配刚需的三房户型为主。

我们不妨具体来看一下目前几个热搜房源：

小区：东海湾丽园

建筑面积：115.77㎡复式

房源情况：高层装修

挂牌价：155万（折算单价13389元/㎡）

小区：东海湾文园

建筑面积：73.94㎡

房源情况：高层装修两房

挂牌价：95万（折算单价12849元/㎡）

小区：东海湾俊园

建筑面积：115.3㎡

房源情况：高层装修三房

挂牌价：138万（折算单价11969元/㎡）

太古广场一期

建筑面积：128.6㎡

房源情况：低层装修四房

挂牌价：195万（折算单价15164元/㎡）

小区：东海湾雅园

建筑面积：135.04㎡

房源情况：中层装修四房

挂牌价：199万（折算单价14737元/㎡）

小区：太古广场二期

建筑面积：73.09㎡

房源情况：高层装修两房

挂牌价：122万（折算单价16692元/㎡）

购买建议

整体来看，东海大街适合预算有限、刚需自住的过渡需求。建议可以优选东海湾太古广场和东海湾和园2个小区，因为这是有基本的成型小区配置，且外部生活配套也比较便利。