前不久，有朋友向我咨询：应不应该买老家县城的房子？根据他的表述，我大概了解了一下朋友老家的具体情况，朋友的老家是山东某三线城市下属的县城，经济发展水平一般，当地工资水平一般，地理位置也不占优势，可是，在过去5年间，房价却从4000元/平左右，涨到了8000元/平左右，对此，朋友感到很诧异，认为老家县城的房地产市场存在“较大泡沫”，现在从老家县城买房，可能会“高位接盘”。说实话，这样的现象，并不是个别现象，而是绝大多数三四线城市都存在的楼市现状，并且，我相信，像我的朋友一样，产生购房疑问的购房者也不在少数。
三四线城市
对楼市比较关注的朋友应该都很清楚，从2015年到2018年之间，这4年左右的时间，全国绝大多数的城市都迎来了一轮普涨，并且，在这一轮普涨当中，三四线城市成为了涨幅最明显的代表。平均涨幅都在2-3倍左右，根据《2020年全国百强县房价排行榜》显示，目前，房价超过10000元/平的县城数量已经达到了38个，其中，房价最高的是瑞安市，约23823元/平，房价超过15000元/平，有8个城市，分别是瑞安、义乌、三河、昆山、常熟、苍南、嘉善、温岭。要知道，在2000年的时候，全国的平均房价还不足2000元/平，可是，在二十年后的今天，房价已经上涨了5-10倍。尤其是在经历了2015年-2018年这一轮普涨以后，连房价的“洼地”，也就是大多数三四线城市，也已经沦陷了。
义乌市
可能很多人会产生疑问，各方面条件都不具备的三四线城市，为何房价会如此上涨？我认为有3方面的原因。
原因1：一二线城市楼市的挤压作用。大家都知道，在过去二十年间，大多数的一二线城市，房价都是“高速增长”的，房价用“一天一个变化”来形容都不为过。业内更是有俗语称“今年不买房，一年又白忙”来形容过去的房价变化。这样一来，很多在一二线城市打拼的年轻人面对高房价，根本无能为力，无奈之下，只好选择先从老家县城买套房，美其名曰“先上车”，否则，担心以后连老家县城的房子都买不起了。
原因2：政策面的“相对宽松”。在2016年提出“房住不炒”以后，全国各地的楼市都开始了严调控。但是，关于“房住不炒”政策，还有后半句，叫做“因城施策”，所以，在过去4年间，与楼市火热的一二线城市相比，三四线城市的调控政策相对宽松一些，这样一来，也吸引了大量的“炒房客”投入到三四线城市的“楼市战场”，导致了三四线城市楼市的普涨。
原因3：棚改政策的推行。棚改政策的核心政策是“货币化补偿”，简单来说，就是拆迁后会给予户主现金补偿，这样一来，就形成了大量的住房需求，而这些需求又是相当具备经济实力的（有拆迁补偿），所以，房价普涨也就不难理解了。
房产
正是因为以上3个原因的存在，才造就了现在三四线城市楼市的现状。那么，问题来了，现在房价普遍八、九千一平的县城（三四线城市），未来房价会下跌吗？内行人建议：看2个方面。
影响房价“涨跌”的因素有很多，比如政策、金融、土地、经济发展、地理位置等等。但是，在“房住不炒”的大背景下，以下两个方面的变化，对于三四线城市的房价涨跌是非常关键的。
房产
一：城市化带来的城市扩张（位置因素）大家都知道，城市化的发展带来了城市的扩张，举个简单的例子，我目前在济南生活，近几年，随着济南城市定位的变化，长清、章丘、济阳、莱芜等都成为了济南的区域（撤市划区）。因为区域调整，也给这些地方带来了新的变化，新的机遇以及新的发展。
根据国家规划，未来会大力推动都市圈和城市群的加快发展，此外，我们的城市化虽然已经突破60%，但是，距离发达国家的城市化水平还有10%-15%左右的差距，也就是说，我国的城市化进程不会停止，只是速度会放缓。
这样一来，对于很多三四线城市来说，就是机遇。如果距离某些中心城市，区域发达城市较近，大概率下会被纳入到该城市的都市群或者城市群，这样一来，城市间将会协同发展，未来，这样的三四线城市，楼市也更加具有抗压能力，比如成都的新津，上海的嘉善，都属于这样的城市。
济南市
二：人口流动带来的变化（人口因素）经济学家任泽平说过：房价长期看人口。也就是说，想要看一个城市的房价变化，就看该城市的人口变化。
举个例子。深圳为什么在今年715新政以后，房价依旧没有出现大范围的下跌，即便是被称为“深圳有史以来最严厉的楼市调控”。那是因为有人口基数的支撑，有了人口的支撑，就会形成住房需求。
再看另一个典型的城市黑龙江省鹤岗市，为什么房价会下跌如此严重？也是因为人口，因为人口的大量外溢，没有了人口数量的支撑，住房需求也就寥寥无几了。
简而言之，想要看一个三四线城市的房价未来的变化，就要看该城市的人口变化，而对于人口有重要影响的两个因素，一个是经济发展情况，也就是能产生多少就业岗位，二是看平均收入情况，只要是这两个因素处于中上游水平，那么该城市的人口，大概率下就不会发生大量外溢的现象，反之，则会产生大量人口外溢的现象。人口的变化，自然也就会引起房价的变化。
人口变化
看完以后，你明白怎么分析了吗？快去看看你所在的城市还适不适合入手吧。
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