去年房租下降席卷全国各大城市，今年，情况依然没有好转。
贝壳研究院的最新数据，今年三季度末，40个重点城市的房租指数，环比降了0.99%，同比降了0.66%。40个城市中，只有10个城市房租挂牌价是涨的，其他30个城市都是跌的。
就是说，现在地产行业不仅买卖市场没起来，租房市场也一直被死死摁住没翻过来身，而且不分一线还是二线。
具体的数据情况是，一线四个城市，除了深圳的租金同比略微涨幅之外，其他三个城市的住房租金环同比都是降的。
上海降的最多，三季度比二季度降了2.12%，其次是广州、北京，分别降了1.32%、1.28%。
二线城市，26个城市里面，有20个城市的房租是降的，跌的比较多的，像南通、郑州、昆明，分别降了4.23%、3.09%、3%。
我知道，很多人对“房租降了”并没有实际体验，甚至还觉得房租在涨，这个得承认，确实还有房租在涨，而且不在少数。
像上海，今年因为“房租下降”经常上热搜，但你不能说整个上海的房租都在跌，徐汇、长宁、黄浦这几个地方的房租还是涨了的。具体到同一板块，不同房子，也是一样的。
这并不矛盾，也很好理解，核心城市核心地段不管是租还是卖都比较抢手，价格降不下来很正常，你的房租还在涨，那就是你租到的房子不愁租不出去，但如果你往郊区搬一搬，情况可能就不一样了。
所以市场上总有这么一句话，行情好不好和你好不好是两码事儿，这也是我三令五申要大家买房选择核心地段的原因。
大家都知道，现在市场信心并未完全回归，很多人还不愿意买房，不买房就会继续租房。
这一次贝壳公布的数据，其实已经表现出这一点了：大户型成交占比明显增加。这增加的需求就是家庭型租赁需求，就可以理解为是延迟买房转租的那一部分。
40城成交户型分布（左）/2019年一二线成交户型占比
既然需求还在，那房租怎么就一直往下降呢？
市场上普遍的说法就那么几个，保障房多了，“售转租”的多了，收入普遍下降，已经影响到租房市场了。另外还有一个专门针对一线的说法，都在逃离，一线的人变少了。
说来说去，其实还是供应端和需求端的事情，我也分点说一下我的理解。
1、短期来看，保障房能够影响的城市不多。
保障房我们说过，政府牵头建的，为的就是解决不同收入群体的住房问题，对房价的影响不大，但对租房市场肯定是一大利空。
十四五的计划，全国是要建900万套的保障性租赁住房，如果这些房子如期入市，将解决的是差不多2600多万人口的居住问题，估计现在所谓的毕业季租房旺季也没有了。
但这些房子想要如期建起来也没那么容易，现在各地都缺钱，建保障房人才、财力、物力都要跟得上，对于多数城市来说，都是大难题。即使现在有了城中村的改建这条路，但改建也还是需要花钱，只是少点而已。
短期内，受保障房影响的城市还没那么多，但个别城市是有的，像上海今年新增了差不多3万间的保租房，共计4万套（算上保租房）新增长租公寓，同期武汉、北京这些城市的新增规模才5000套。
所以今年上海租房市场的大跌，保租房增多是主要原因之一，但注意，这只是短期。
2、拿出来租的房子多了，积压的是老房子的出租空间。
“售转租”也好理解，房子不好卖，不急卖的房子与其在二手市场上贱卖，不如转向租房市场，赚点租金。
但这里面也不全是不急卖的房子，还有些根本就卖不出去的房子，比如老破大、老破小。
卖不出去，房东自己不住，又不愿意空着，所以就拿出来租，但脚指头想想，这些房子也没那么好租出去。
我找到的数据中，上海、温州、南京都有这情况。
上海古北一套100多平的2房，挂牌1.3万/月，从三四月开始出租，现在还没租出去；南京夫子庙附近一套50多平的房子，前几年一直月租4000多，今年连续降价，从3600降到3400也没租出去。
但能肯定，绝不止这几个城市有老房子租不出去的难题。
这很正常，大家的房子都拿出来租，你的房子有些地方明显有点不一样，租金差不了多少的情况下，我为什么要租你的房。
年初的时候，就有人做过调查，这几年租房的人需求明显变了，对交通的在意程度降了，但更看重房子品质、保洁服务、智能家居的配备情况。
这三点罗列下来，老房子是一条都没占上优势，所以现在的老房子，无论是老破大还是老破小，难。
3、未来的租房市场是分化的，部分地方的房租会继续涨。
租金又被称为平民指数，因为租房市场跟经济景气度紧密相连，打工人的租金承受力比较弱，一旦遭受裁员或者降薪，立马体现在租房市场上，也意味着真实的经济需求变化。
这两年经济形势没那么好，确实有一些遭受裁员/降薪的人确实是会因为收入减少，换房，换到租金更低的房子里，也有一些大城市打工的因为没活干，提前回老家的。
需求减少了，空出来的房子多了，租金下跌很正常。
但一二线城市不必过于担心，有产业，有人的地方，即使短期房租短期受到波动，长期也是趋稳向上的。
而且随着房价的上涨，民营房企的退出，央企国企占主导，房地产开发和房地产投资的门槛会大幅度提高，投资房产以后就是富人的专属。
这样一来，大部分人对买房就慢慢失去兴趣了，转而去租一套住的比较舒服的商品房，特别是懂得享受的00后。
这样一来，租房的需求就多了，房租也会跟着市场，涨到合理的价位，这已经是国外已经走过的路径了。
看到这里，估计有人会说，你前面不是说之后大量的保障房会利空租房市场吗？
是的，这没错，但前提是保障房多久能改出来，建起来。
所以，之后的买房路径清晰了吗？买核心地段，买品质好房，之后不管是租，还是卖，都不用担心。
