2023年，一位地产大佬被骂上热搜——

“卷款300亿”、

“出逃美利坚”、

“卖国贼”，

而到了2024年，他却反转成了地产圈的人间清醒、行业良心。

01

最近，这位润美5年多的SOHO中国董事长——潘石屹又成了头条热搜第一位，原因是近期他接受采访表示已经不怕大家骂了。

大众舆论好像一下子被这个回答点醒了，原来一直骂的人竟然是中国地产圈的“幸运儿”。

没有对比就没有差距，仔细一想，和潘石屹同时期发家的那些房企老板，早已风光不再，远没有他潇洒。

比如恒大的许家印早进去了，融创的孙老板、碧桂园的杨老板还在为偿还债务焦头烂额，同是做商业地产的王健林更是把曾经辉煌无比的万达总部卖了，连行业优等生万科也遭遇着流动性危机。

短短5年时间，房地产从神坛跌落，过去同行吃肉他只能看看，现在友商都暴雷他却上岸了。

蓦然回首，大家才发现潘石屹没有对不住谁，没有欠供应商的钱，没有房子烂尾，只是早早离场罢了。

02

2018年的一次采访，潘石屹唱衰了房地产的前景，引来无数同行的批评，但历史印证了他的两条神预言。

他提到一点，中国房地产最大的风险在于汇率，当时很多房企盲目扩张，借了很多美元债，然后兑换成人民币去到处圈地盖楼，债务到期时再兑成美元还钱。

问题来了，一旦美元升值，要还的钱立马增加5%-10%，再加上原本2%的利息，美元债就成了越滚越大的雪球。

他的这个推断在2020之后的房地产市场表现得淋漓尽致，恒大、融信、富力、正荣、龙光、花样年等十几家房企都是因美元债违约。

还有一条，他提到中国房地产的租金回报率仅为3%，低于当时银行基准利率4.9%。

正常情况下租金回报率是银行贷款利率再加1%-2%，因此得出了一个结论：房价畸形不正常，会从高位下跌的。

今年的房价正如他所言，已经跌回2018年了。

03

不得不说，在中国地产迭荡了30多年，潘老板对市场的理解敏锐而独到。

1995年和妻子创办SOHO中国，在北京和上海建造高端写字楼，低价收购烂尾楼，统一规划、统一开发、统一管理，然后分割出售给当时财大气粗的煤老板。

潘石屹曾说，“做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”

值得一提的是，不像其他房企大搞囤地囤楼，SOHO一直坚持精细化开发，认真利用每一块好资源，于是这股行业清流立马走红。

2003年，建外SOHO以总销售额24.13亿名列北京楼盘排行榜第一，07年成为北京最大房企，2012年SOHO净利润突破百亿，潘老板成了京城地产耀眼的角。

12年之后，在龙湖、融创等同行都在冲刺千亿规模时，SOHO没有参与到这场疯狂扩张中，一直靠租赁业务营收，坚持低风险运营，保证充沛的现金流。

“低负债”的因，种下了后面的果。

04

从2014年开始，看空地产的他开始学李嘉诚开启“卖卖卖”模式。

先以82.8亿元出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积，15年卖了上海外滩国际金融中心某地块一半的权益，16年32.2亿元卖掉SOHO世纪广场，全是上海核心商业的低价大甩卖。

5年间卖了300多亿，潘老板去意已决。

2022年，他辞去了SOHO中国主席位置，虽然还掌握实权，但已经算是隐去地产界了，彼时舆论对他口诛笔伐，比如“带300多亿资产出逃”等。

在炸天团看来，潘老板享受了时代红利后挥袖转身，算是商业利益驱使下做的决策罢了。

有专家分析，正是因为从90年代初海南房地产泡沫中逃顶，潘老板对地产一直缺乏长期的自信，所以每一步都迈的很小，并随时想好退路。

不过正是这种危机感和求生意识，潘老板和他的SOHO挺过了大部分房企都暴雷的行业低谷。

这年头，能活下来就是行业奇迹了。