上图：假象楼盘

做个小学二年级数学题吧！

看上图，假如一块地占地50亩，地块整体被树林、草地和湖泊包围，湖泊是50亩，森林和草地是400亩。

那么，已知：地块指标容积率是1.19。

求：地块“实际容积率”是多少？

……

有算出来的吧？很简单，除以10，就是0.119。

如今，郑州主城区，容积率最低的是北龙湖南岸的1.5～1.7，如果出现容积率1.19的项目，那就打破楼盘低密的记录了，更别说前无古人，后无来者的0.119了。

但2024年下半年，郑州还真有一个实际容积率0.119的顶级产品入市。

而且，它让你震撼的还不止于此容积率。

作为郑州别墅家族的一位新成员，产品维度上，它和过去的别墅划清了界限！使用维度上，它也站在了北龙湖豪宅之上。

本文狠狠解读它。

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

这个楼盘就是和谐置业即将入市的主城纯墅项目：

和谐·山和府

上图是想象图，现在我们来看卫星图。

上图：和谐山和府卫星图

黄色是山和府地块，占地52亩，容积率1.19，东侧还有17亩园林公园，背后就是金沙湖湖面，东南大概是500亩的18洞高尔夫球场。

先按这么算，实际容积率就0.12了。

如果您真的深刻理解了容积率的概念，你就知道0.12一点都不夸张，事实上，楼八还保守了呢。

5我们把这个图的比例缩小，看下全景。

上图：和谐山河府在金沙湖中的位置

仔细看上图山和府（黄色）和高尔夫球场（绿色）的关系。

山和府眼前的所面对的不仅仅是500亩的林地和草坪，而是整个金沙湖高尔夫！一个占地约1200亩、18洞72杆国际标准高尔夫球场。

在这里，容积率失灵了！再谈容积率就是笑话，没有容积率了，四舍五入=0。

这么看山和府，简直就是金沙湖高尔夫的画龙点睛之神来之笔。

它坐在第一排，独瞰千亩高尔夫球场；它把五星级的会所放在了家门口，想要独占；它和社区的集中商业一衣带水，3分钟走路即达。

它占据了金沙湖高尔夫最核心的稀缺资源，说它是金沙湖之眼，应该恰如其份。

上图：和谐山和府位置图

我去调查了一下河南为数不多的高尔夫球场周围的住宅，没错了，山和府就是距离标准高尔夫球场最近的住宅。

从它南门人行出口出去，只需要在树荫下行走80米，只要80米，就能直达高尔夫标准球场和它的练习场。

上图：山和府和高尔夫球场的关系图

这样下来，就形成了一个闭环：花2分钟的时间出门到达高尔夫球场，打完之后，再花2分钟的时间到达会所，吃个简餐，然后再花1分钟的时间回到小区。

家门口的高尔夫，这不止是一句推广语。

对于和谐自己来说，中原八大家如果是镇馆之宝，和谐山和府就是点睛之笔，对于郑州来说，这应该是近10年“皇冠级”的城市大宅了。

【2】

估计很多人已经等不及了，我们现在就来看看这么牛逼的地块，究竟会做什么样的产品。

外部环境和配套，我想已经不需要赘述了，我们先看项目的整体规划，《楼八》评价山和府的规划就一句话：开创了郑州地产史上的5大创新，也可以说是5大创举。

上图：山和府平面规划图

创举①：抬高约6米，形成山地别墅

项目的案名叫山和府，其中的“山”就是“山地别墅”的意味，这是为何？

项目依地形而建，最大高差6米，形成山地别墅，整体规划设计建设完全是循山形而行，同时，即便是最低的南侧，海拔也比小区外的经南九路高。

某种意义上，项目就是“山地别墅”了，高端客户往往是比较注重风水的，这也成了项目的优势之一。

创举②：首层架空的车库空间

因为北高南低的关系，汽车在小区北侧驶入车库的时候是直接驶入的，没有下坡。

没有上下坡，就相当于一层，自然也就没有地下车库的概念，这是地上车库。

上图位置②是小区的主入口大堂，因为是首层，所以要向上一层才能到达小区的景观层。

创举③：家门口的私藏游园

地块东侧，开发商特意做了一个17亩的公园，而且，对应该小型游园开了3个人行出入口，而且，这个游园基本就是项目私有。

我想了一下，目前郑州还没有楼盘有如此配置，以后依旧稀缺。

创举④：彻底解决郑州“会所运营难”问题

看上图，④是项目南侧的会所，它紧邻小区南门，出去1分钟就到了。

目前，郑州豪宅的会所都很头疼，对内吧，入不敷出，对外吧，业主不愿意，于是，会所就成了鸡肋，成了小区难以解决的痛点。

但，山和府的会所堪称完美！它是半开放式的，既能自己使用，又不在小区之内，主要服务于高尔夫俱乐部的会员使用，不用担心对外经营影响小区安静，同时，还不占小区指标，这才是郑州最完美的配套会所！

备注补充：会所面积5000㎡。

创举⑤：南侧人行出口的设置

这个就不多说了，就是为了会所和高尔夫，有人说这不算什么，但对于笔者却深有感触，笔者所在小区因为没有南门，导致最常去的南部每次都需要绕一大圈，对于开发商，多一个门就多一份建设成本和管理成本。

上图：金沙湖高尔夫实景照片

说完整体规划，就是经济指标：

立面材质：天然石材+金属铝板

看到项目指标，我脑子里又过了一下，这个项目可能又打破郑州地产史上的一个记录：

占地大于50亩情况下，户数最少。

北龙湖很多豪宅要么占地很小，凡是大约50亩的地块，基本都在250户以上了。

我们综合以上分析，这个规划，放在北龙湖，应该也是顶级的，这是没有疑问的。

规划顶级，产品呢？

【3】

这个产品，客户可能会对比二类产品：

第二，传统的别墅

上图：金沙湖高尔夫实景照片

第一类竞品：北龙湖的洋房

如果对比第一种，我只需要给出2个理由，你就可以放弃北龙湖了。

第1，赠送面积惊人

面积赠送惊人到什么程度？我们先不说合院，合院产品没几套，我估计你根本抢不到。

我以192㎡的东户下叠、176㎡的西户上叠和216㎡的中叠三个户型为例看一下。

192㎡东户下叠：地下赠送面积205㎡，挑空面积14㎡，除了以上，还有赠送花园面积51㎡，实际得房率约212%。

176㎡西户上叠：地下赠送面积96㎡，露台赠送72㎡，挑空15㎡，除了以上，还有赠送花园面积13㎡，实际得房率约204%。

216㎡中叠：地下赠送面积82㎡，阳台面积34㎡，除了以上，还有赠送花园面积10㎡，实际得房率约146%。

212%、204%和146%

这样的得房率（或者说附加值），别说北龙湖，郑州任何楼盘都比不了。

第2、私家电梯

在上面赠送面积中，我们可以发现，每个户型都有“花园面积”，这个花园面积就是一层的入户花园，然后，除了下叠是院子大门外，中叠和上叠都单独对应一个电梯上去，形成私家电梯。

山和府的每一户都有大门，都有院子，业主的归家动线都是：先进入大门，通过自己家的私家庭院，然后乘坐电梯到达家里。下叠的客户进入私家庭院就到家了。

超大面积赠送和私有电梯，这是北龙湖90%洋房比不了杀手锏。

第二类竞品：传统的别墅

郑州过去十年，已经基本上不怎么开发别墅了，即使十几年前的别墅，也大多位于远郊地区，而在主城，能用的别墅地块也可能只剩和谐的金沙湖高尔夫了，如果你昨天没有买八大家，你今天就得买山和府，如果你今天还不买山和府，你未来也只能买八大家或者山和府的二手房了，因为主城别墅，能超越金沙湖的，只有金沙湖自己了。

房地产这些年在国内发展速度过快，所以基本三年一代产品，

相比传统别墅，山和府的优势就在户型了。

【4】

楼八曾经写文章把山和府的户型总结为了一个字：

大器落成的“器”

“上面二套复式房，下面二套复式房，中间一道杠”，一共5套房，呈现“器”字型结构，如下图所示：

上图：山和府结构图

一层二层是2套下叠别墅，左边一套，右边一套，建筑面积都是192㎡，四室二厅，配2层地下室，有南侧的院子，南侧直接入户。

三层整体是1套大平层，这套建筑面积216㎡，四室二厅，有角落的直达电梯，配一层地下室。

四层五层是2套上叠别墅，左边一套，右边一套，建筑面积是176㎡，四室二厅，六层有个露台可以改造成阳光房。

我们来看一下它的具体户型。

我们还是看192㎡下叠、176㎡上叠和216㎡大平层三个户型。

192㎡下叠

上图：190㎡下叠赠送

下叠赠送了地下二层空间，其中负二有2个车位，然后可通过电梯或者步梯进入负一，负一业主可根据自己的喜好改造为观影厅、会客厅、茶室、健身房等。

备注：以上仅为改造装修建议图，非交付标准，下同

上图：190㎡下叠首层和二层

上图可以看出，下叠是通过小区内南侧直接入户，其中，客厅的开间达到了6.3米，首层卧室开间为3.2米，总开间达到了9.5米。

在绝对尺寸上，这属于3个开间的尺度。

大开间，这是山和府有别于很多传统别墅的优势，在大开间之下，户型的南向院子就显得十分气派了，整体约有七八十平米的空间，堪称完美。

176㎡上叠

上图：176㎡上叠地下赠送空间

虽然176㎡上叠的地下面积不如下叠，但是，上叠的使用总层数达到了惊人的五层：

地下二层，地上三层

上图：176㎡上叠地面部分

可以看到176㎡上叠的三层、四层和顶层均赠送了大量的露台空间，在实现了6.3米宽厅的情况下，可改造卧室仍有4个。

176㎡上叠赠送的露台极大，从上图可以看到足足有4大功能区，而且进深很大，只标准的“大露台”空间。

216㎡大平层

上图：216㎡大平层

相比较复杂的上叠和下叠，中间的大平层是本期最大的亮点。

有人喜欢别墅，喜欢的是别墅的社区低密和生态环境，有人喜欢大平层，喜欢一整层“超大面宽”的空间感。

山和府216㎡大平层，就是大平层嫁给别墅的结合产物，这个户型不但享受了0.12的金沙湖高尔夫的超低容积率，而且还有南向19米的超大开间，几乎相当于6个单位开间。

该户型客厅和主卧，开间都达到了惊人的6.3米，项目功能区主卧、2个次卧、客厅和餐厅全部超南或者超边，只有1个卧室朝北，这对“极其看重采光”的中原地区客户来说，很有吸引力。

结尾

以前郑州向东，后来掉头向东南。

东可以掉头，但东南在未来50年内是不可能掉头了，也就是不可逆的发展了，因为郑州航空港高铁站、机场、双鹤湖、大量产业的落地航空港区，投资何止几千亿。

未来郑州也必将形成郑州主城区+航空港区的双城模式，而经开区就在这双城之中，战略位置极其重要，这其实也是很多实业高端客户放弃北龙湖选择经开片区的重要原因。

这一次结尾的话，楼八不想多说，最后就一句，如果重新给我500万，我会选择和谐山和府，首付肯定是够了。