一直以来，房价的涨跌，都牵动着亿万国人的心。

一方面，房价上涨，对于有房家庭来说，意味着家庭财富的增值，而对于无房家庭来说，则意味着购房成本的增加，同理，房价下跌，对于有房家庭来说，意味着家庭财富的贬值，而对于无房家庭来说，则意味着购房成本的减少；另一方面，现如今，房子已经不仅仅是可供人们居住的场所，而是婚姻、子女教育、城镇医疗、城市落户等社会行为的必要前提，也就是说，买房对于大多数人来说，都是很有必要的，也是难以逃避的。

从这个角度来看，国人对于房价涨跌的关心也就不足为奇了。

最近一段时间，随着楼市的逐渐回暖，买不买房的话题再次成为热议，尤其是不少人看到房价上涨的数据以后，更是不淡定了。

比如国家统计局5月17日发布的一则数据。在5月17日，国家统计局披露了2021年4月份70个重点大中城市商品住宅销售价格变动的情况，2021年4月份，统计监测的70个重点大中城市新建商品房住宅销售价格涨幅有所扩大，其中，重庆位列70个大中城市新建商品住宅价格涨幅之首，涨幅1.4%，此外，北京、上海、深圳、广州的房价涨幅分别是0.6%、0.3%、0.5%以及1.1%。

如果是在过去，看到房价上涨的消息，大多数人的第一反应都会是抓紧买房，但是，近两年，随着楼市调控的持续深入，房价趋于稳定，房价涨幅缩减，很多人也不再像以前那样，对于买房那么“痴迷”，而是开始担心现在买房自己是否会“高位接盘”。

比如近两年的环京楼市，也就是燕郊、香河等地，在2016年~2017年间，房价最高到达3万多一平，而现在，房价已不足1万元一平，跌幅超过60%，尤其是在环京楼市房价高位“入场”的购房者，如今都被“套牢”。让购房者陷入尴尬境地，住，不方便，卖，卖不掉。

那么，问题来了，今年买房，10年后，房子是“财富”还是“累赘”？我们不妨看一下经济学家任泽平对于房地产周期变化的观点。

经济学家任泽平曾经说过：房地产周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口。从经济学家任泽平的这则观点中，我们可以直观地看出来，要想搞清楚10年后，房子是“财富”还是“累赘”，那就需要研究人口的变化，也就是长期看人口。

基于“全国层面”来看，我们国家的人口主要有2个问题，其一是新生儿出生率连年降低，其二是人口老龄化日益加剧，这两个人口问题会直接导致我们国家主力购房群体的减少。

从供需的角度来看，主力购房群体的减少，势必会让房价的上涨失去动力。

基于“局部层面”来看，城市化开始进入2.0模式，也就是从过去的农村人口向城镇转移变成了农村人口以及小城市的人口向大城市以及城市群、都市群转移。从世界各国的城市发展史来看，这样的结果都是必然的。

根据“房地产周期变化，长期看人口”的理论依据来看，也就是说，人口流入的城市或者区域，房价会上涨，比如北京、上海、深圳、杭州等一线城市或者二线城市，反之，人口流出的城市或者区域，房价会下跌，比如东北地区的鹤岗、阜新等城市以及西北地区的玉门等城市。用专业术语来说，这就是“楼市分化”。

在这里，还有两个重点逻辑你需要了解。

其一，长期来看，决定房地产以及房价变化的是人口，但是，影响人口变化的是产业和资源、能源，再说得更深层次一些，也就是城市的产业和资源、能源所形成的就业、收入等因素。

其二，我国的住房总量已经过剩不假，但是，分布不均衡也是真实存在的。比如深圳、广州、上海、东莞、厦门等城市，人口总数要远远大于商品房总数，即便是按照1：3的比例来看，商品房仍然是不足的，反观，东北地区、西北地区等众多城市，房子总量多，人口总量少，很多小区上千套房子，实际居住人口却不足百人，大量房子空置。

如此一来，今年买房，10年后，房子是“财富”还是“累赘”就有了答案。那就是看城市（区域）。

倘若，你所购买的房子所在城市（区域）是一个人口流出型城市（区域），而且，产业结构单一，资源、能源不丰富，甚至是枯竭，那么，10年后，你所购买的房子就会成为“累赘”，也就是没有流通性，当然，自己住还是可以。

倘若，你所购买的房子所在城市（区域）是一个人口流入型城市（区域），而且，产业结构丰富，经济比较发达，就业机会多，那么，10年后，你所购买的房子仍然会是“财富”，因为，这样的城市（区域）不会缺少购房需求，对于房子来说，有需求就会有流通性，也就会有升值潜力。

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