老黄埔核心区（鱼珠-双沙）的区位优势没得说，这是市场共识。

但问题也非常明显：

石化、码头、造船及其衍生上下游产业链，所带来的长期的环境困扰。

同时，相关企业分散其中的各类物业——大院、宿舍、房改房等等，与密不透风的城中村混杂，也带来了后续城中村改造过程中，所面临的地块零散、不规整的弊端。

更重要的是，这些产业所涉及的权属主体，不是央企、省属国企，就是军企，每一个都对地方事务形成了巨大的牵扯。

此前，黄埔视野早有论断：

黄埔沿江“山头”林立，各类硬骨头物业犬牙交错，利益相当复杂，土地收储相当困难，协调沟通效率相当之低。

所谓，撼萝岗、知识城之“山”易，撼老黄埔之“山”，难于登天！

黄埔沿江土地收储难，就难以连片发展，只能东一榔头西一棒子，搞些缝缝补补。

见缝插针地小打小闹，没有规整的大片发展用地，就很难匹配优质企业的用地需求，在招商上也很被动。规模优质产业进不来，就集聚不起发展的势能。

所谓，巧妇难为无米之炊也。

各个“山头”对黄埔沿江土地的切割有多严重？我在图上简单标注了一下，触目惊心：

比对控规图，黄埔沿江的产业用地，特别是商服用地，恰恰就在各个“山头”范围。

如果产业用地解决不了，老黄埔能动的，更多只有居住用地了，而不少城中村又难拆，结果就变成这种局面：

旧改新建超高住宅+老破旧小区+城中村握手楼，三种居住形态混杂，你中有我，我中有你，大家其乐融融。

对于我们个体买房而言，如选择老黄埔置业，应尽量避开“硬骨头”较多的地方，尽量选择连片开发的区域。

连片开发的规模越大，纵深度越广，就相对越好。

毕竟，硬骨头盘踞的地方，收储难于登天，发展变数非常之大，不要轻易相信短期三年五载，甚至十年内，就能给你变出花来。

说白了，“时间”对于这些山头而言，某种程度上，是不值钱的。

而作为个体的你，是根本耗不起的，务必要降低心理预期。

比如，黄埔港段收储，以及五年前谋划的黄埔国际邮轮城，至今连个影子都没。

最近，官方回复网友关于珠江东十公里黄埔段规划进展，无异于浇了盆冷水：

2019年，黄埔区曾有黄埔国际邮轮城规划建设相关设想，拟选址于黄埔老港码头。截至目前，黄埔老港码头由广州港股份有限公司黄埔港务分公司经营，尚未交储土地，市、区暂无明确建设计划。

临江大道黄埔路段目前先行建设路段有临江大道（鱼珠湾隧道）、广江路、临江大道（黄埔大桥-西滘河）、临江大道（西基路立交）、康西路等路段，其余路段尚处于前期谋划阶段。

珠江航道黄埔段碧道已纳入黄埔区远期碧道规划，但目前滨水空间被各类地块占据，尚未具备碧道贯通的条件，待滨水空间退让出来后，水务局将结合上位规划、区域建设实现滨江碧道全贯通。

以上三个事项，简单说就是：

项目用地被硬骨头占据，土地收储很难很难，何时解决用地，无法预知；项目何时建成，也无法预知。

除了广州港段受阻，中外运码头这一段，也不容乐观。

据公开资料，中外运黄埔仓码头将进行升级改造，目前正在环评阶段。

招标计划显示，项目总投资8200万元，占地面积13416平方米，建筑面积11136平方米，对现有371.2米多用途泊位（非集装箱专用码头）进行升级改造，提升结构安全性和靠泊能力，岸线位置、长度、宽度、功能及性质保持不变。

该码头升级改造后，将现有3个3000吨级多用途泊位，改造成1个20000吨级和1个10000吨级多用途泊位，项目建成后进行货物装卸及储存，设计生产能力约650万吨/年。

这一升级改造计划，相当于宣告了：中外运黄埔仓码头恐怕至少十年左右搬迁无望。

沿江土储难以解决，也就意味着：临江大道黄埔港-中外运码头段，将长期会是断头路；这一段沿江碧道，更无从谈起。

也意味着，目前在建的黄埔体量最大、投资额最高的城市综合体项目——湾区国际创新中心，在建成后恐怕还将与南侧的物流码头共存较长一段时间。