前不久，笔者一位TOP房企的高管朋友找我哭诉，说他们公司要把山东各地的分公司全部裁撤，然后成立山东区域公司，各地分公司的同事都要去青岛办公，虽然没有明确说不想去的可以离职，但是，言外之意已经很明显了，并且，最近几个月，公司一直在进行高强度的业绩考核，很多同事扛不住压力都已经离职了，还有，集团还发文要求各地分公司减少拿地数量，只进行一些优质地块的竞拍，朋友感觉公司已经在走下坡路了，继续待下去也没有发展前途了，下半年准备离职，选择自主创业，做点小生意。

听完朋友的表述，我反问道：你奋斗了十几年的行业，能说放弃就放弃？从新开始会很累的。朋友回复：这也是没办法的事情，我也不想离开这个行业，但是，现在不早做打算，等危机来了的时候，自己年纪也大了，就更没有冲劲了，趁着自己现在还有激情，尽早转行最好，毕竟，房地产的“黄金时代”已经过去了，未来，想在这个行业“混饭吃”的难度会非常大，尤其是在开发商，不仅我们公司如此，大多数房企都一样，都在压缩成本和减少扩张，选择这个行业，就要接受半年换一个城市，两年换一份工作的状态，太心累了。

说实话，这位朋友对于房地产行业的判断我还是比较认可的。从5月底《经济参考报》的一则数据来看，4月份，全国房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%，与2019年同一时期相比，更是下降了10.5%。

这份数据说明了什么？说明了开发商扩张的步伐放缓了，甚至是缩小“开发版图”。要知道，要想研究房地产行业是否繁荣，新开工面积、竣工面积，以及施工面积的数据都是很重要的，因为，只有市场好的时候，开发商才会开发更多的商品房，相反，市场不好的时候，开发商也必然会减少开发，比如2015年~2017年间，当时的新开工面积和施工面积高达83亿平方米，反观2015~2017年的楼市，恰好是二三四线城市房价大涨的那几年，如此来看，新开工面积对于楼市繁荣具体表现还是很明显的。

那么，问题来了，开发商为什么不再扩张了？甚至还压缩“开发版图”？总结来看，就是一句话：楼市逻辑“生变”，房企现金流成“硬伤”。

如何理解这句话？我们都知道，在过去，房企要想快速发展，离不开3个方面，其一：土地储备，其二，高负债；其三，高周转。

但是，随着楼市调控的持续深入，这3个方面均发生了变化，而且是“巨变”。

首先，在2021年2月底的时候，国家开始推行供地“两集中”的供地政策，全国22个城市率先实施，其中包括4个一线城市以及18个重点二线城市，试点范围基本涵盖我国60%以上的房地产市场份额，所谓“两集中”公司政策，也就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过3次。

这样一来，一方面，会大量减少开发商手中的土地储备，另一方面，也对开发商的资金实力是一种考验。

其次，房地产金融面临着“前所未有”的调控压力。

第一，是去年8月底的“三道红线”降负债，去杠杆，分别是：扣除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。而且，这不是和开发商们商量，而是监管部门要求必须完成的，如此一来，开发商的融资、贷款难度必然会加大，但是，之前欠的债还要还，这就是去年开始各地频频出现“打折促销”的主要原因之一。

第二，限制房地产贷款额度，实施房地产贷款额度集中管理制度。不仅限制房企的开发贷款，还限制购房者的购房贷款，如此一来，开发商获取现金流的难度也就更上一层楼，而购房者的购房门槛也自然会提高。（限制炒房）

第三，严查经营贷等违规流入楼市的情况。这则调控看似是对投机炒房的调控，实则对于开发商来说，也有很大影响。逻辑很简单，因为随着以上提到的几项调控措施的落实，开发商通过“以价换量”来实现“自救”的可能性是最大的，而严查资金违规流入楼市势必会减少一大批购房者或者投机炒房客入市，如此一来，开发商想要快速实现项目回款，保障公司现金流的难度大大增加。

凡此种种，开发商不敢扩张的原因也就很明确了。也就是说，在楼市调控对供地、金融这两方面“下手”以后，开发商的土地储备减少了，高负债、高周转也不复存在了，如此一来，开发商该如何继续扩张？

对此，你如何看？欢迎在评论区留下你的见解。