我最受不了的一个观点就是，人口减少对房价没什么影响，

傻子都知道，人口减少就代表着需求减少，对房价怎么可能没有影响？

即使一二线城市的房价也会受到人口减少的影响，

比如深圳，从2010年到2020年这10年间人口增长量达到714万，平均每年的人口增长量达到71万人，

然而2023年深圳常住人口的增长量只有12.83万人，甚至在2022年深圳常住人口还出现负增长，减少了将近2万人，

因此现在的人口增长量和过去10年是完全没办法比的，

在整体人口出现负增长的现状之下，小城市人口是完全的负增长，大城市人口增长量也在快速放缓，这必然会影响到房地产的需求，

因为房地产的需求一部分是本城市存量人口的改善购房需求，另一部分就是新流入人口的刚需需求，

当然了，还有一部分炒房投机的需求，不过一部分需求被这几年的房价毒打的早就不敢冒头了，

所以现在人口减少就代表着这一部分新流入的刚需需求在大幅度减少。

此时如果本城市的房价比较合理，没有什么泡沫，人口出现放缓，对于房价的影响其实也想象中那么严重，

因为房价也不是完全由人口决定的，当地的经济收入影响因素占比也很大，

但问题是现在绝大部分城市的房价和收入是不匹配的，相比于收入而言，房价有太多，太高的泡沫。

按照居民的收入来看，房价不该有这么高的泡沫，但奈何过去十来年城市人口流入量较大，也就是需求比较旺盛，再加上炒房的思维，强行推高了泡沫。

现在需求放缓，炒房更是无从谈起，这个时候单靠居民经济收入肯定是支撑不了的，

因为按照房价收入比来看3~6倍才是合理区间，当然了，如果是大城市，多多少少肯定是有溢价的，

但问题现在不是溢价，是超高溢价，强二线城市以及一线城市的房价收入比普遍在20以上，

这还是最近几年房价下跌后的一个数据，之前更高。所以现在人口减少，房价下跌才是合理的现象。

这个时候那些鼓吹房价的人就会说，日本人口也在负增长，但是东京的房价照样在上涨，

问题是日本已经刺破过房地产泡沫了。他们的房价收入比不能说在合理范围之内，但是相比于我们那算是非常低的了，

根据任泽平团队发布的数据来看，考虑持有费用后，以使用面积算，东京市中心房价收入比为11，然而北上广深分别为33、44、37、32，我们的房价收入比是别人的三倍以上。

所以哪怕日本人口出现负增长，但是房价相对处于合理水平，那么就受到人口减少的影响因素较小。

说白了就是泡沫小，好调整，咱们的泡沫大，任何一个需求端的影响因素都会导致房价预期不稳。

所以对于大部分房子而言，中长期还是难以摆脱以价换量的情况。

当然了，咱们也不会允许直线下跌，所以一直也在出松绑政策，甚至现在高层最近还喊出止跌回稳的口号，

接下来咱们就拭目以待，看看这一轮一线城市限购的再松绑能够翻起多大的浪花。

特别是北京和上海，毕竟这两座城市的限购政策相对较严，确实积压了一部分需求，但是其他城市真的一般般。