最近一段时间，网上盛传关于国内下调存量房贷利率的消息。

这个消息最早是外媒彭博社的报道，说中国政府正在考虑调降存量房贷利率，将允许38万亿元的存量房贷转按揭。消息一出，国内的房地产公司股票罕见大涨，万科A、保利发展、招商蛇口的股价纷纷大涨。

后来瑞银跟进了这个消息。不过瑞银的消息和彭博社的消息有出入，瑞银说央行会下调存量房贷利率，但可能不会完全放开转按揭。

4日，彭博社公布了存量房贷转按揭的细则，称将分为两步下调存量房贷利率，预计下调基点80个。

能够一而再报道关于存量房贷转按揭的消息，在我看来，这基本上就是板上钉钉的事情了。很多人在看新闻的时候一直有个误区，就是不相信彭博社、华尔街日报和纽约时报、金融时报等国际大报的报道。事实上，这些报纸的记者跑得很快，他们的消息相对国内的一些报道可信度更高一些。从事新闻、媒体行业的朋友肯定都在关注这几个国际大报。

再说回房贷利率转按揭这个事儿，我觉得这个政策宜早不宜迟，尽快出台，尽快施行。

前几天国内见诸报端的是北京餐饮0.37%的利润率，后来又有报道说中国暑期档的电影票房相较去年同比下跌了4成，回到了2014年、2015年的水平。票房减少的原因被归因于爆款影片数量减少，超过20亿元票房的电影只有一部。可能也有人注意到了这样一则报道，《李嘉诚的购物中心空无一人》。

种种现象都指向了经济下行，就业不稳定，居民生活压力大。在巨大生活压力里面，房子是最大的一部分。在中国居民超过70%的杠杆里面，接近70%的杠杆都是房贷。车贷、消费贷和经营贷，并不针对所有家庭，所以样本规模可能并不大。

房子占据了中国居民消费的大头，加之上下游链条很长，所以房地产也自然而然成了国家的“支柱型产业”。在经济行情好，大家工作稳定的时候，房贷不成问题，即使一两个月还不上，刷信用卡也能维持一下，毕竟经济的预期在那里，个人、家庭也都有信心渡过难关。但现在经济预期一路下行，失业率高企，每天到公司上班都会有员工被裁掉，工作内容又增加了，每天要被领导PUA，想离职但一想要还房贷又忍住了。

下班后只能回家做饭，一想也很久没下馆子了。和媳妇商量周末下馆子去，媳妇一句这个月房贷、车贷还了吗？儿子补课费齐了么？几句话直接让你打消下馆子消费的念头。

都说兴，百姓苦；亡，百姓苦。此话不假。

前几年疫情，很多行业受到影响，很多人也丢掉了工作。每天还要抽时间去排队做核酸检测，去一些地方还不太方便。收入肉眼可见的下降了。所以很多人呼吁房贷可不可以延期，利率可不可以再降一点，租金可不可以晚点缴纳。

结果大家都知道。

从这个时候开始，普通家庭只能勒紧裤腰带过日子了。后来疫情结束，大家原以为会有“报复性消费”，但真的是“报复性”吗？不是的。每个月除了固定支出之外，不剩几个钱了。所以，大家不下馆子了，不逛商场了，也不买手机了，更不旅游了……越来越多的人躺平了。

社会没法反馈给普罗大众安全感，导致让大家从口袋里掏钱变得越来越难。我想，最近这几年，骗子也不好骗了。

大家咬紧牙关撑到了2024年后半年，首套房的贷款利率一降再降。目前，广州的首套房贷款利率都能做到2.85%，要知道在去年的时候利率还是4个点的水平，这降幅太猛了。

但是过去这一年多的时间，存量房贷利率可没怎么降。所以很多家庭只要手头一有点钱，就先去还房贷了。有些家庭甚至从一些贷款利率比较低的银行贷款出来，去还自己比较高的存量房贷。这样算下来，自己还赚了利差。以至于，在2024年很长一段时间里，坊间盛传“最好的投资，就是提前还贷”。

所以在各种势力的博弈之下，银行选择了考虑出让部分利益，来换取更多的共同利益。把银行贷款从4.7%降到2.85%，银行是少赚了一些，但对刺激消费，复苏经济，找回信心有一定的作用。因为国内银行大多是政府控制，所以这也是不得已而为之的策略。

当然，像目前北京、上海、广州和深圳这四大一线城市目前房价还没有出现止跌迹象。如果还跌跌不休的话，说不定会把买房送户口的事情提上日程。别说北京不可能，一切皆有可能。至少放开延庆、怀柔、平谷等郊区的限购、落户还是有可能的，这不是开玩笑的。

现在房价还不止跌，有购房意愿的人就不会着急下手，而是选择持币观望。另一边，各个城市二手房挂牌量不断上涨，不狠心降房价根本不可能卖掉。有些地方成交都开始按照套内实际面积计算了。这都是市场正常的反应。但对于目前的中国人来说，总觉得这些都是福利。

再者，银行降低贷款利率、存款利率和存量房贷利率，也绝不是让利给购房者，这是正常的市场化需求。既然能够有高达5、6个点的房贷利率，那波动也不可能一直往上涨吧。

搁以前，你想找银行贷款，银行各处卡你，说你这个资质差，那里不行怎么的。现在大多数人基本都能接到银行给你贷款额度，直接打到银行卡里多少多少钱，而且利率还普遍都不高。但你一想，贷款下来又不知道用作什么地方，市场没有解决这些贷款的需求，所以很多人基本都会拒绝掉银行放贷的好意。

不知道最近各大上市银行公布2024年上半年业绩，财报大家看了没有。其中有一项十分重要的指标——不良贷款率。这几年来看，伴随房地产市场的普遍走弱，银行的不良贷款率逐渐高企。很多城商行更是深度绑定当地房地产企业，不良贷款率更是高的吓人。比如哈尔滨银行的不良贷款率高达2.85%、和恒大绑定的盛京银行不良贷款率为2.68%，江西银行也有2.17%。

银行也有银行的困难，但是不降利率，消费复苏不了。如果降利率，银行的利润又缩减了。不过，整体看银行目前还是能赚钱的，但已经不是以前舒服舒服躺着数钱那样过日子了。

所以，存量房贷转按揭的消息一出，银行的股价便开始走跌了。上半年，银行的股价一直在上涨，工农中建交几大国有银行的股价还不断刷新历史新高。

但未来，银行的日子会一天比一天难。只有这样，普罗大众的日子才能继续下去。