海景房，真的不能买。

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腰斩

“大湾区鹤岗”。

这是外界给惠州的新称号。最近，多家媒体报道，广东惠州海景房价格迎来腰斩，“五折可以随意选房，15万元左右就能买到入门级房源”。

根据每经房产的报道，以巽寮湾为例，查阅贝壳找房显示，目前共有57套二手房挂牌出售，主要集中在九铭屿海、巽寮湾·阳光假日、金融街海世界等小区，总价处于“18.5万～50万”区间的房子共有42套，占比超过70%。

其中，九铭屿海一套一室一厅折合单价才5502元/平方米。

视野放大一点，在贝壳找房上输入“海景房”关键词显示，目前惠州共有120套二手房挂牌出售，其中总价50万以下的房源共28套，价格最便宜的为22万元，折合单价4665元/平方米。

安居客也显示，惠州的海景区域里，稔山镇二手房挂牌均价较2021年7月下跌约36%，巽寮片区下跌约32%。

这不是惠州海景房第一次出现在大众视野。

早在2022年5月，京东法拍平台上，惠州某小区一套133.67平方米的海景房以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米——

相当于原购房者买入价的1.66折。

每经房产还报道过一个来自深圳的业主，8年左右的时间，亏损了55万元，价格跌幅54%。而更多的海景房，哪怕挂低价也无人问津。

惠州素有“南海之滨”的美誉。官方数据显示，惠州拥有162个自然海岛、281.4公里海岸线和4520平方公里海域面积，海景资源丰富。巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区云集于此，“东方夏威夷”“中国马尔代夫”的称号纷至沓来。

而且，惠州的惠东和惠湾片区离深圳才50-60公里，开车也就1个来小时。

深圳10万+一平的海景房买不起，惠州的美丽海岸触手可及。

正因此，10余年间，一大批开发商蜂拥而来。2011年，惠东县的海景房一度创下日销4000套的神话，房价也被卖到1.5万元/平方米以上。

合适的距离、美丽的海景叠加飙涨的价格，吸引了无数购房者的涌入。但谁曾想，仅仅数年间，惠州海景房的价格一路下滑，近乎腰斩，找个“接盘侠”都难。

当火热走向沉寂，当海水变成眼泪，人们不禁要问：“东方夏威夷”怎么就成了“大湾区鹤岗”？

2

库存

这个问题，可以回归到经济学的基本原理。

从供给端看，根据中指研究院的数据，截至2023年11月，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域新房库存量就高达606万平方米，去化周期超过25个月。

从需求端看，买房的人更少了。那些打算买来自住的人发现，尽管惠州的海岸线很美，但这些区域普遍存在公共交通不便、生活医疗配套设施不足等问题。而那些投资客，同时也是惠州海景房的主要购买群体则发现，这里的房价在不断下滑，买来就是亏本，谁还愿意买入？

库存高企，需求锐减，还有一大批人等着甩卖，这房价能不跌嘛？

惠州海景房的遭遇，也是整个惠州楼市的缩影。

从2022年开始，惠州楼市就进入了打折降价的行情。送首付、送装修、送车位、送购物卡都是常规套路了，有的楼盘价格甚至“跌回12年前”。

彼时，链家数据显示，惠州在售商品住宅项目约为200个，而明确有折扣的项目已经多达56个，超过1/4。乐有家研究中心的数据也显示，2023年4月，惠州一手住宅网签量5687套，环比下跌40%。

从基本面看，惠州其实还不错。它是广东第五个“万亿工业大市”，既位于大湾区，又被称为深圳的“后花园”，长期是深圳购房人群外溢的考虑地之一。

这样一个地方，楼市何以至此？答案同样是库存。根据惠州合纵联行此前的数据，惠州新房库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2个月。其中，库存量最大的是大亚湾片区，达336.3万平方米。

也就是说，如果按这个去化速度，哪怕惠州不再盖新房，光消化掉现有库存，就要花近3年时间。更何况，惠州还在不断地建新房，据世联行不完全统计，惠州2023年的潜在供应新房面积就达430万平方米。

加上这两年的地产寒冬，惠州楼市的暴跌几乎成为必然。

3

天坑

把视野再放大一点，海景房价格跌崩的，远不止惠州。

从北方的大连、秦皇岛、青岛、威海、日照，到南方的深圳、惠州、防城港等地，海景房价格普遍出现下滑。

▲秦皇岛二手房走势，图源安居客

国家统计局公开的2022上半年新房价格数据里，三线城市降幅之首正是海景房热门地广西北海，较两年前下降了10.8%。

更经典的是山东威海辖区内的乳山银滩。在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子。

随之兴起的，还有银滩独有的售房模式：旅游大巴买房团。

每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷。这些“看房团”的名目五花八门，旅行团、游学团、各种学习团，都是一个路子。明面上是免费旅游，但实际上最终目的就是把你往售楼处带，不买房难走。

正是这些“看房团”，源源不断地把全国各地的客户拉到乳山银滩各大楼盘售楼处，在带队中介和售楼小姐的忽悠下，兴高采烈地买下了一套又一套的海景房。

由于过分相信中介，再加上信息不对称，这些人在银滩购买了比二手房贵一倍的新房，很多购房者买完才发现上当了，但是也没办法。

一车车的“看房团”，为乳山银滩海景房贡献了一个又一个的业绩。直到买下房子后，甚至住进去之后，他们才发现上当了：所谓的海景房，住也不好住，卖也卖不掉。

在这里，新房单价能卖到1万左右，二手房则只能卖3000元左右，一手房和二手房的价差超过了一倍。

看客inSight曾报道过一个购房者，“十年前30万买的海景房，现在8万卖不掉”。

如今的乳山银滩，冬天入住率不足10%，抬头仰望数百栋楼只有几十户零星的灯火。密密麻麻的海景房表面下，这里已经是一座“空城”。

面朝大海，春暖花开，这是很多中国人的梦想。资料显示，中国海岸线总长度3.2万公里，算下来人均海岸线不到3厘米。大多数深居内陆的人，一辈子都没看过海。

海景房的出现，正是抓住了国人的这个情结，加上炒房客的助推，很多人相信买海景房就是兼顾“梦想与投资”。

但实际上，等他们入手之后就会发现，所谓的海景房其实是个“天坑”。

首先，它不好住。很多人想象中的海景房是阳光躺椅、沙滩微风、面朝大海；但实际上，海景房很潮——不管南边还是北边，由于空气湿度大、含盐量高，对人体、房屋、家具、电器等都不友好，发霉易损是常事，住久了关节炎都找上门。更可怕的是来场台风，就得重新装修。

因此，本地人基本上不会去买海景房，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者。

其次，它不保值。绝大多数海景房，都离不开炒房客的炒作和开发商的忽悠，一旦出现供给过剩，价格泡沫就会破裂。

所以，除非你真的是钱多的没处花，且极度喜欢靠海而居，还能忍受湿度大、含盐量高、配套不足等问题，否则真的不建议买海景房。

无数人已经证明，这不是浪漫，而是一场灾难。