新房成交量持续下滑，需求流向二手

2024年上半年北京全市新房成交1.6万套，相比去年下半年下降35.7%，相比去年上半年下降42.87%。

由于新房成交量较低，价格受到成交楼盘差异影响，从均价来看降幅不到5%，实际降幅在15%左右。

2024年上半年从月度成交来看，3-5月份月成交量不超过3000套，持续处于低位水平，6月份成交3364套，核心在于6月底中信城五期集中入市成交225套。

新房市场成交量的下滑核心在于：

1、开发商暴雷原因，客户对于新房风险的预期拉高，买新房变得更加谨慎

2、新房供应量有所减少，对于客户来说选择变少，且受到市场下行影响，限价盘性价比也不再明显，且这部分盘供应量减少

3、市场下行期，价格下降为市场必然趋势，但新房降幅小于二手，所以需求流向二手市场，新房市场成交减少

基于以上原因，新房成交量下滑情况下，对于开发商“以价换量”才能加快去化。

市场成交分析—新房（豪宅）

豪宅新房成交

价格降幅不及预期，加之供应减少，豪宅新房成交量急速下滑

2024年上半年北京豪宅新房成交1016套，相比去年下半年下降40.41%，相比去年上半年下降45.87%。

从半年度成交趋势来看，成交量持续在下滑，今年上半年成交量基本为近10年来历史最低值。

从2024年上半年月度成交量趋势来看，月均成交量在140套左右，6月份382套，核心在于中信城五期6月网签226套带动6月成交量上涨，豪宅新房成交量持续下降。

2024年上半年利好政策不断释放，二手成交量稳定，但新房成交量持续下滑核心在于：

1、整体新房豪宅存量量减少，新增供应量上半年环比下降了44%；

2、市场下行期，新房降幅对比二手降幅要小，降幅达不到客户心理预期，需求转向二手或不出手观望，双重影响下带来成交量下滑。

核心位置高性价比产品未来将成为稀缺产品，优质度高，未来保值增值性强。

下行市场下，客户对于价格的敏感度高，价格达不到心理预期，新房成交量预计将会持续下滑，新政利好带来的短期需求都将会流向二手市场。

5000万+豪宅新房成交

5000万+豪宅新房占比不足10%，未来产品选择变少

从成交价位段分布来看，1500-2000万和2000-3000万市场成交主力，3000万以下产品占到2024年总成交量的65%。

5000万+占到总成交的5.45%，这部分产品成交集中于缦合北京、融创壹号院、中信城五期及润泽御府，今年新增产品的供应为one9及中信国安府，部分产品在新房市场来看属于稀缺品，但上半年的销量不及预期，价格相对高，意味着性价比低，下行市场下，价格高于客户预期，成交难度变大。

南部区域新房豪宅集中

从成交商圈分布来看，2024年豪宅商圈主要集中于陶然亭及丽泽商务区，占到40%。

受到市场大环境影响，开发商对于新产品的定位偏重于快消品，集中于2000万左右，这部分产品供应多带来需求偏重。

只有部分存量地早期已有规划开发大标的户型，这部分产品量少，未来将成为稀缺产品，特别是核心位置的产品，当前下行市场下还是非常好的选择。

客户首选盘特征

热销盘均位居核心位置，优质资产客户首选

从成交楼盘成交量排名来看，热销盘具有以下几个特点：

1、位居核心位置：

中信城五期、天坛府、融创壹号院、中信国安府均位居核心商圈，南二环，东四环朝阳公园。丽泽商务区、西山别墅区均属于核心商圈，新房产品稀缺。

2、性价比高：

下行市场下，优质资产的选择非常重要，新房楼盘成交出现两极化，中信城五期17.4万元/㎡单价、天坛府12.6万元/㎡，融创壹号院13.3万元/㎡、中信国安府15.6万元/㎡，以及西山别墅区香山樾、印香山12万元/㎡左右的单价均属于当前市场下高性价比楼盘，成交活跃。

2024年上半年新房豪宅成交量排名