2024年8月6日，消费类REIT华夏首创奥莱REIT（508005.SH）正式启动发售，发售价格2.468元/份，计划发售8亿份，其中面向公众发售0.6亿份，预计募集资金总总额为19.744亿元。
最近一段时间消费类REITS密集上市，目前A股市场上的消费类REITS已经有华安百联消费、华夏华润商业、中金印力消费、嘉实物美消费、华夏金茂商业五只，华夏首创奥莱是第六只消费类REITs。那么，华夏首创奥莱这只REIT有什么特色，它的投资价值如何？
一、华夏首创奥莱REIT（508005.SH）基本信息成立日期：2024/08/14
上市日期：2024/08/28
交易所：上海证券交易所
存续期限：34年
募集份额：8亿份
招募价：2.468元
募集金额：19.744亿元
原始权益人：北京首创商业管理有限公司
基金管理人：华夏基金管理有限公司
二、底层资产基本情况1．底层资产
首创奥莱REIT持有的基础设施项目为：
（1）济南首创奥莱项目，资产范围具体包括位于济南市历城区世纪大道7181号的首创奥特莱斯广场1-1号楼、1号楼至7号楼以及首创奥特莱斯广场配套的856个地下车位的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权；
（2）武汉首创奥莱项目，基础设施项目的资产范围具体包括位于武汉市东湖新技术开发区高新二路139号的武汉首创奥莱项目1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。
2.项目公司
运营首创奥莱REIT项目的项目公司为济南首钜置业有限公司以及武汉首创钜大奥莱商业管理有限公司，实际上都是首创商业的下属企业。首创商业在商业地产开发及经营领域的经验还是比较丰富的，具有较强的品牌知名度和号召力。
3.项目权属时间
首创奥莱两个项目的土地性质都是商业用地，土地的使用年限为40年，至2056~2057年间到期。以目前的上市时点计算，剩余使用年限还有约32~33年，剩余权属时间较长。
三、投资价值分析1.资产价值评估
首创奥莱基础资产的评估值为19.73亿元人民币，与REIT的募资金额基本一致，但相对于账面净资产来讲大幅度增值。主要原因在于中国前些年房地产价格的高速增长造成土地资产的市场价值相对于账面成本来讲已经有了大幅度的增值。
2.再来看一下底层资产的盈利能力如何：
根据合并利润表披露的信息，2021~2023年以及2024年1-3月间，首创奥莱两项基础设施取得营业收入13,853.93万元、15,176.70万元、21,588.25万元和6,307.33万元，净利润分别为-2,923.13万元、-3,040.07万元、2,960.80万元和2,293.81万元。
从报表数字来看，营业收入呈逐步增长的趋势，但为什么净利润波动如此之大呢？
这主要是因为2021年首创以济南首创奥莱项目作为底层资产设立类REITs产品。按照类REITs产品的设计安排，项目公司当年全部经营性净现金流用以偿付专项计划利息，财务费用利息支出较高导致净利润为负。到2023年7月，该类REITs产品已经完成赎回，高额利息费用对净利润的影响消失，项目公司利润转正。
也就是说，净利润水平的波动主要是由于会计处理的原因。如果剔除该项利息费用的影响，基础设施项目净利润则呈现逐年上升的趋势，财务情况还是比较稳健的。
3. 未来盈利能力
根据首创奥莱及第三方机构的预测，预计2024年及2025年项目净利润为4230万和6575万元人民币，表现相当优秀。
4.可供分配金额
由于利润分配机制的原因，可供分配金额在REITS估值中占据着十分重要的地位。
根据相关文件披露，2024、2025两年可供分配金额分别为8086万元及1.153亿元人民币，现金分派率达到5.46%及5.84%。
由于首创奥莱的底层资产剩余寿命较长，这个分派率是一个相当不错的分配水平。但这都建立在首创奥莱的一系列业绩假设之上，在综合考虑出租率、通货膨胀率等指标后，根据我们的估值模型计算出，华夏首创奥莱REIT全生命周期的IRR约为4.1%。这算是一个比较中庸的收益率水平，但没有很明显的比较优势。
四、潜在风险进入2024年以后，REITS的投资价值逐渐被发掘及认可。在最近大盘总体低迷的背景下，REITS板块整体表现不错。华夏首创奥莱REIT8月28日上市首日收于2.611元，上涨5.79%。
奥特莱斯定位品牌折扣的商业模式，当下仍是较受追捧的线下商业业态。首创奥莱的两个基础设施项目位于准一线城市武汉和济南，周边人口密集、商业氛围浓厚。首创在商业地产运营方面也具有较丰富的经验。那么，首创奥莱算是优秀的投资标的吗？
首先必须要注意商业地产所处的大环境！受线上商业的挤压，线下商业的黄金时代已经一去不复返；其次，商业地产属于地产链上的企业，在目前房地产整体低迷的大环境下，投资者对商业地产项目同样缺乏信心；而且，目前国内内需不振，消费增速下降，投资人普遍担心未来的消费走势，看不清消费反弹的拐点何时到来。
对于首创奥莱这样的商业项目来讲，总体而言可以说是无近忧、有远虑。短期来看，维持经营业绩的增长问题不大；但能否维持长期稳定增长，恐怕还有待进一步观察。
