转眼间，2021年已经过去半个多月了。有专家说，2021年，是过去十年中最差的一年，但是，或许是未来10年中最好的一年。其它行业我不了解，但是，这句话用在我国房地产行业是再合适不过了。

房产

大家都很清楚，在过去十年间，我国的楼市一直处于上升期，房价也是“节节攀升”，在此期间，全国平均房价涨幅达2-3倍，一线发达城市房价涨幅更是达到了8-10倍，这样一来，老百姓的买房压力逐日递增，行业内更是有“今年不买房，一年又白忙”的说法。但是，这样的发展趋势在2020年却骤然发生逆转，房价开始趋于稳定。一方面，是因为受“黑天鹅事件”的冲击，另一方面，则是我国楼市调控持续深入的结果。

时间来到2021年，根据住建部的表态，今年我国楼市的“定调”就一句话：促进房地产市场平稳健康发展。足以可见，2021年的楼市会继续延续2020年的“平稳”。

房价平稳

但是，2021年，被称为过去10年“最差”的一年，可不仅仅体现在房价的变化上，还体现在房企的变化上，首当其冲的就是房企的“债务问题”。根据专业媒体券商中国的报道：2021年，我国房企的到期债务将达到12448亿元，同比增长36%，这是什么概念？有专家称：这是我国首个房企“万亿债务到期年”，简单来说，就是房企的“偿债压力”攀升。

债务

这个问题如果是放在往年，房企会怎么解决？毫无疑问，会用新债补旧债，也就是说，会继续从银行或者金融机构融资、贷款，来偿还旧有的债务，等新债务到期后，继续融资、贷款，周而复始。但是，从2020年开始，这样的操作恐怕行不通了，为什么呢？

2020年8月底，央行及住建部联合召开房地产座谈会，同时邀请了部分房企，在这个会议上，给房企划定了“三道红线”的禁令，要求参会房企试运行，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。从禁令的内容上来看，目的就是降低房企的负债率，让房企“去杠杆”。这也是去年9月份以来，多地楼市“打折促销”频现的主要原因之一。根据财联社2021年1月5日的报道，“三道红线”的禁令运行范围将扩大化，不再局限于部分房企。

这还没有结束。在2020年的最后一天，央行联合银保监会发布了“房贷5档红线”，规定了各银行的房企贷款以及个人住房贷款的比例。这也是去年银保监会多次强调严防资金违规流入楼市的具体表现。

央行

通过以上两项“禁令”新规，足以看出国家对于降低房企负债，规避房产金融风险的决心有多大。但是，这样一来，房企的融资以及贷款将会大大遭遇阻碍，甚至，“无钱可贷”，这个时候，房企要想“活下去”，要想保证企业的正常运营，“以价换量”或许是最优选择，这也比较符合当下的楼市现状。在这样的背景下，2类房子或迎来“贬值潮”。

房产

即便是房企采取“以价换量”的销售策略，第一站也一定会是三四线城市，而非一二线城市。在楼市调控持续深入的影响下，房价的分化是大概率事件，也就是说，有些城市房价会继续保持高位，而有些城市的房价或许会发生下跌，开发商的销售定价策略也一定会遵循这样的趋势。

哪些城市的房价会下跌？衡量标准就是人口的变化，这不是我的观点，而是经济学家任泽平的观点，这个观点也得到了业内专家的一致认可。

也就是说，以后，人口流出地的城市，房价会出现“贬值”，而对于绝大多数三四线城市来说，人口外溢都是其面临的主要问题，这样来看，三四线城市的房产或许迎来“贬值潮”也就不难理解了。

三四线城市

过去，人们热衷于购买小产权房，其主要原因就是因为价格便宜，如果，商品房的价格“折扣”力度比较大，不合法的小产权房还会有市场吗？答案显而易见。

在这里提醒一下大家，可能很多人在买房的时候，并不知道什么是小产权房，什么是正常商品房。最简单的判断标准就是：看五证！有五证的就是正常商品房，而没有五证的就是小产权房。小产权房在法律上是不合法的，如果出现纠纷是不受法律保护的，这对于购房者来说，是极大的损失。

小产权房

买房无小事，买房之前了解当前楼市的发展趋势是很有必要的，这样会让你最大化地减少风险，避免“踩坑”。以上提到的“2类房产”，从2021年开始，极大可能会迎来“贬值潮”，在实际购房的过程中，一定要提高警惕，做好风险评估！

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