Part 1

自从南京链家官网上的二手房真实在售量神秘消失后，南京二手房在售库存量究竟有多少，就成了一个谜。

这个数字最后一次出现的时间是在去年的9月15日。当时，南京二手房挂牌库存历史性地首次突破了18万套大关！（统计范围：链家平台数据）

链家网南京首页2023年9月15日截图

这之后不久，链家网南京主页上的二手房真实在售房源统计，就神秘地消失不见了！

不过，我们从其他城市的二手房库存量，大致能够窥探出南京目前的二手房抛盘量究竟有多大！

同样据链家网平台的数据统计，苏州目前的二手房在售库存大约为17.8万套！

杭州目前的二手房在售库存大约为15.8万套！

广州目前的二手房在售库存大约为14.4万套！

北京目前的二手房在售库存大约为14.6万套！

这些城市的二手房库存动态量级，都和南京相差不是太大。（北京二手房总体规模肯定大很多，但出售库存水平比较稳定）

从近两年的历史库存数据来看，南京二手房的真实在售量，其实一直是略大于苏州和杭州的。

也就是说，南京目前的二手房真实在售库存，大概率依然在17-18万套以上。

最近这一年，二手房的成交量其实一直都不小，以南京网上房地产数据统计来看，4月份南京二手房成交量大概率又会在8000套以上，甚至逼近万套也有可能。

这意味着，南京暂时还没有走出二手房越卖越多的阶段。

不断有二手房卖出，同时又不断有新交付后解除限售条件的新二手房入市。

Part 2

从市场逻辑来看，去年到现在二手房的所有成交量，基本都可以视为前期投机泡沫转自住的库存去化。

而从对市场维护的角度来看，这个去库存的过程，肯定是越快越好。

以南京目前的网签三年限售政策来倒推，除了现有库存外，未来二手房市场还需要消化完至少从2021年到2023年期间卖出的新房。

而这段时间里的新房投机性购买泡沫也是最多的。其中重灾区就是江北核心区和河西南等大热门板块。

这三年的新房交付量有多大呢？我们从2020年到2022年的住宅土地供应量，大致可以倒推一下。

（数据来源：南京市规划和自然资源局）

2020年-2022年，南京一共供应了约2042公顷的住宅用地，也就是大约2042万㎡的土地。

我们以保守一点的容积率2.2来计算平均容积率，这大致相当于4500万㎡的住宅。（实际这三年的土地容积率常见高达2.7，低于2.2的低密度土地凤毛麟角）

如果我们取120㎡为住宅户均面积，可得2020-2022年这三年，南京新增住宅大约为37.5万套。

（注：以上数字只是粗略估算，仅供参考。）

那么，这近30-40万套新增住宅，非自住的投机量有多高呢？

《每日经济新闻》在3月份的一篇报道中提到：南京一大批当初上万人摇号开盘的“神盘”，正在密集出售。

比如，栖霞区融信世纪东方的在售套数高达280套，占总户数2098套的13.3%，这是该板块内在售套数最多的小区。

其实，南京很多板块，诸如河西南、江北核心区等上一轮非常热门的板块，新房交付的二手房抛压肯定比13.3%这个数据更高。

我们即便按保守估计10%来计算，这30-40万套的新增住宅，会迅速流向二手房的新增库存量，也会达到约3-4万套的水平。

也就是说，目前17-18万套的二手房抛压，即便忽略所有“老二手房业主”的卖出行为，未来还会持续有至少约3-4万套的新增空间。

而这只是非常保守的估算，实际抛压肯定会比这个数字更高。

那么，我们即便忽略掉2023年及以后出售新房的抛售行为（2023年开始市场投机购房行为概率极低），那么这些库存量，以南京一年10万套的二手房成交量，也足够结结实实地再卖2年多！

Part 3

从稳定房地产健康市场的角度来看，如何快速有效地让市场抛压出清呢？

最快速的办法，当然就是从供应端进行调节！

苏州市已经提前给南京打了个样。

上周，苏州市发布了2024年国有建设用地计划供应，总供地量为2040.15公顷，其中商品住宅用地计划供应为185公顷。

185公顷的商品住宅供地是什么概念？2014年，苏州的住宅供地就达到了294.9公顷！

也就是说，今年苏州全市的商品住宅用地供应，回归十年之前的水平！比去年暴跌了36.5%！

乱世用重典！苏州今年的土地供应指标，相当高水平地执行了中央精神！

今年2月27日，住房城乡建设部发布通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

此后全国很多重点城市供地数量都在缩减，包括重庆、厦门、广州等。

但显然，苏州才是其中的高力度执行者，收缩水平超过了所有其他重点城市！

苏州已经先行一步，接下来，二手房在售库存量不弱于苏州的南京，会如何制定并公布新的用地计划？

这非常值得遐想。因为两市同省，市场情况又比较类似。

更何况，南京作为省会城市，已经在去年率先降低了土地供应指标。

2023年南京商品住宅供地下跌至493公顷，比最高的2021年，连续下降了30.6%，已回到2014年-2016年间水平。而同时期，苏州2023年的供地量则创下近10年来新高。

苏州之后，已经先行一步的南京，会不会继续端出一份同样令市场惊讶的2024年供地计划？

我们拭目以待！

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