如果说在前几周福州土拍中哪里最受关注的话，莫过于位于晋安东区的晋安湖地块了，毕竟位于这附近的四幅优质地块遭到了房企的哄抢。然而也是位于晋安湖附近的地块，如今的中海晋安湖叁号院项目的表现却不尽如人意。

2021年2月3日，中海以25.58亿元拿下宗地2021-01号地块，即中海晋安湖叁号院所在地块，溢价率23%，楼面价20088元/㎡，出让面积93.63亩，容积率2.04，限高60米，按照规则，宗地全装修比例应达到60%以上。

要知道在当时的土拍中，安商地块的占比较大，而幸运的是该地块在土拍中并没有触发限价，进入竞配公租房，从而地块保留了纯商属性，相对于安商房和安置房来说，纯商属性优势较大。

这样来看，中海晋安湖叁号院所在地块应该属于比较优质的地块，但据调查，该项目领证2个月，共计住宅116套，但截至目前为止，加上抵押的，也仅仅已售21套。

中海晋安湖叁号院位于福州晋安区鼓山镇，在以前原属于福州市近郊乡镇，但随着福州“东扩南进”的步伐，目前已列入晋安东城区规划，片区正处于众多城改项目推进的发展期。

项目距离地铁4号线后屿站较近，为近地铁房，可步行抵达。交通优势明显，商业方面则有东二环泰禾广场。另外项目北侧有晋安湖公园、鹤林公园和牛岗山公园，且北侧部分楼栋可观景，是项目的主要卖点。

当然最大的卖点还是要属于晋安湖，随着摩天轮的修建和商业、图书馆等配套不断落地，区域面貌有望迎来较大改观，属于一个新兴城区。何况这可是由中海这样的央企打造，在四重品牌的加持下，项目的去化率却仍旧不怎么理想，令人唏嘘。

中海晋安湖叁号院于今年4月23日正式开盘，共推116套房源，但是由于推出的时候，东区各项目因市场走冷，纷纷降价，客户分流严重，导致开盘时去化表现一般。

再加上虽然项目是2021年初拿地，不过受到地块交付延迟影响，一年后才正式开盘，同时间拿地的还有养云二期，目前商品房已经接近清盘。对于叁号院，无论是备案时间还是上市时间，可以算时机并不理想。

另外，项目规划15栋高层住宅、1栋SOHO及1所幼儿园等，主打100-143㎡的改善户型，但项目被分割为4个地块，其中最好的景观小地块，被设计成了商业楼。剩下的地块中两个地块做住宅，由于仅三栋住宅，社区成型度较差。

而且虽然项目主打晋安湖旁，但一期地块景观资源一般。周边的城建还是稍显不足，区域库存较大。