购房者还没高兴太久，下调存量房贷利率的事情就被辟谣了。招商方面澄清目前没有接到通知。既然有消息出来，说明这事应该是在内部被讨论了，可是目前还没决定执行。

不过大家不用着急，目前没决定执行，不代表未来不会执行。我觉得现在缺的就是一个好时机。

首先，我们得明白，下调存量房贷利率已经是势在必行的事情。24年上半年，19家中大型上市银行中，有14家房贷余额减少，中农工建交邮六大行，合计减少3255亿。2023年全年，六大行房贷余额总共减少了5569亿。这说明什么，大家都在拼命提前还贷。特别是17年到21年那些高利率下的购房者。他们肯定会拼命去提前还贷。

现在购房利率一套才3%，有的地方甚至跌破3%，你让前几年那些5%以上的购房者情何以堪。

对于国家而言，大家都在拼命还房贷，于是就压缩了消费空间。今年上半年北京规模以上餐饮的总利润仅为1.8亿，下滑了8成以上，利润率竟然只有0.37%。这样的利润率几乎就是等于白干。情况已经很明显了，那就是大家都没钱消费。

上半年大唐不夜城常常人山人海，可是算了一下，背后的运营方只有20万的运营利润，说明瞎逛的人多，消费的人少。如果大家继续拼命提前还贷，那整个国家的消费将越来越差，那内需还怎么提振？

对于银行来说，如果大家都提前还贷了，那等于利润就没了。利率哪怕下降了，银行是赚了少，但是至少还是有钱赚的。既然如此，银行为何不愿意下调呢？

我觉得这里有一个核心问题，那就是银行需要维持净息差，以此来保证账面的利润。也就是说银行要的是存贷双降。不过这就是一个系统性的问题。

为何这么说呢？因为这不仅仅关系到我们自己的问题，还跟美国是否降息有巨大的关系。目前中国的经济确实需要大幅度降息来刺激。可是美国连续加息11次，他们的利率已经超过了5.5%。如果我们降息，那中美利息差就会进一步加大，最终就是大量资金外流，让人民币汇率彻底崩盘。

我们必须把息差控制在一个合理的范围内，以保证人民币的汇率稳定，因为汇率稳定关系到方方面面的事情，第一个汇率稳定才可以让外贸企业有稳定的利润，第二个汇率稳定才可以吸引更多外资来中国投资，第三个汇率稳定才可以保证中国不被美国收割。

因此在这个时候，还不是中国真正大降息的时候。不过大家也不用着急的，该来的总是会来的。现在房地产市场，能用的办法基本都用过了，降低首付、降息新房利率、开放限购，甚至有的时候直接购房落户等，可是房地产市场依然没有起色。

看看几个数据，8月份中国百城二手房价同比-6.89%，环比-0.71%，连续28个月下跌，且100城环比全部下跌。这说明去年以来的一系列刺激都没有成功。现在就剩下降低存量房贷一条路可以走了。所以这条路肯定会走，只是什么时候走而已。

这个时机很重要，太着急的话，可能把房地产拉起来，却会把外贸干翻。现在各方的力量也肯定在博弈。所以我们还是让子弹再飞一下。不过经历这两三年的低潮期之后，老百姓对于杠杆会有更深刻的理解，在经济上涨期，杠杆可以让你飞得更快，可是一旦在经济下行周期，杠杆就会成为压死你的稻草。