首先，本文所说商品房仅仅是指市场购买的住房，包括别墅，住宅楼等等。其次本文讨论的是价值不是市场价格。而且本文所说价值主要就是指商品房使用价值。

2019年的深秋，我在居住地山东省烟台市莱阳市给儿子购买了一套碧桂园开发的145平方米的商品房。那个时候该小区商品房开始步入降价阶段，公示价格是6400元每平方米，实际成交价格在6000元以内。整套房不含税费和利息在85万左右，感觉还可以。去年春天装修完毕，冬天去试住一下，不如意的地方也有，感觉还可以。

上个月与朋友聚会，朋友问我现在房价落了，是不是后悔。

我回答他，首先新房价格下降，但是幅度不大。闹市区从八千左右下降到七千内。其次我的房子是学区房，小区不大，虽然由于各种原因，二期工程遥遥无期，但是一期商品住宅房全部销售完毕。现在降价销售的都是业主，而且降价幅度不大，投资一百多万块钱，损失十几万块钱，在10%左右，在大多数行业都不景气的背景下，应该算正常。第三，我是给儿子买的新房，看中的是使用价值，没有经营出售的想法，所以没有赔赚一说。

按照朴素的经济学理论，商品住宅楼作为商品，其使用价值由土地的使用价值和房屋的使用价值二部分组成。先说土地的使用价值，由于土地的稀缺性，其价格越来越高。虽然使用价值不变，其市场价格是增值的。再说房屋使用价值，毋庸讳言，房屋是具有使用期限或者说保质期的，随着时间的推移，房屋的使用价值逐渐降低，直至趋向于零。

通过以上分析，我们可以得出结论。若干年后，二手房的价格主要取决于所在位置的土地使用价值呈现的市场价格。二手房价格高于同一区域新房价格是违背经济规律的表现，是商品住宅房价格扭曲的结果。