4月30日，中央政治局会议在北京召开，此次会议对楼市有了全新表述：

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

之所以说这是对楼市的新表述，是因为这段表述，和以往有两个明显不同。

“三大工程”，也即保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共设施，这是去年中央提出的涉及房地产的三大重要任务。

去年年末为了支援三大工程建设，甚至重启了多年未实行的PSL，一开始就是3500亿元。有媒体已经梳理，3500亿元是PSL单月投放力度的历史第三高——前两次，2022年11月，PSL新增3675亿；2014年12月，新增3831亿。

然而，不过一年时间，在4月30日那场重要的会议上，对“三大工程”，乃至对保障性住房，只字未提。

这里面是否释放了某些信号？或者说，这里面是否在印证前一天的小作文。

如果是，对商品房市场理论上的确存在较大利好。

利好的逻辑在于，对商品房的分流压力减小了。之前我在分析保障房的时候就说过，保障房尤其是配售型保障房一旦大规模入市，将至少分流掉目前商品房市场中一半的需求，这会让本就需求断代的商品房市场，雪上加霜。

此时不再提及“三大工程”，不再提及保障房，可能是对现实的妥协，不想让其成为最后一根稻草。

在淡化“三大工程”的同时，楼市一个新任务被提上了日程，或者是一新表态：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

这句话释放的信号有几点：

1，市场已经供大于求。

“要结合房地产市场供求关系的新变化”这个表述，早在去年7月份的中央政治局会议上，就有表态。

2、要建大户型房子和好房子，放开“709”0限制或许会大面积放松。

“人民群众对优质新房的新期待”，就是这个意思。

2006年5月建设部、发改委、国土部等9部门在“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”里，对新建住宅的套型比例要求，具体为：

要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

当时提出要70%的房子面积在90平米以下，是因为要适应当时的城市化速度。那个年代，是城市化速率最高的年代，大批农民进城，大批小城市的居民转移到大城市。

为了提供更多的房子，为了避免因为供需矛盾而酿成房价大涨，才有了“7090”政策。

事至如今，一方面供求已经发生转变，市场的房子供应远大于需求，没有了快速增加房子的需求；另一方面，随着民众对房子品质的要求提升，90平米以下的房子，已经跟不上时代的需求。

3、去库存大招，或许要来。

“统筹研究消化存量房产优化增量房产住房”，这句话信号满满。前半句是从需求端考虑，要去库存。后半句则是从供应端考虑，就是要减少供应。

利用一减一增，来化解供需新变化，以稳定住房地产的跌势。

那么接下来该怎样去库存？先回顾一下上一轮去库存。

上一轮去库存发生在2014年年末，当时的库存量正在快速攀升，于是提出了全线去库存，措施包括降首付、降息、放开限购限售、货币棚改、鼓励国企购买商品房。

其中的货币棚改，更是拉动三四线城市房价上涨的主要原因。

2023年至今的全国库存现状，和上一轮去库存的节点很像，2023年全国商品房库存量6.7亿平方米，今年一季度增加至7.4亿平方米，超过了上一轮库存量高点。

那么现在有什么去库存大招？能否奏效？

方法还是老方法。比如放开限购限售。

今年，苏州、长沙、成都全面取消了限购，杭州将二手房的限购解除。目前全国除了北上广深四大一线城市保留限购，杭州、西安、天津保留部分限购，以及海南外，其余都不再限购。

4月30日，北京松动了限购。

凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅！

这是在号召有钱人去五环外再买一套房，帮助去库存。

4月30日，天津也放松了限购。

对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。

这是在“都市圈购房同权”。这一招，2021年3月南昌就曾发布过，当时还被住建局约谈，并收回了政策。

此一时彼一时，如今南昌完全不限购。北方第二城天津也走上了这条路。

降首付、降息方面，过去三年一直都在进行着。

目前三四线城市的首付基本降到了20%，部分二线城市的首付也降到了20%，一线和强二线普遍在30%。

一线与强二线首付还有下降空间。

以上是去库存可以使用的方法。

再看减少供应方面，4月30日，在中央对楼市新表述之后，自然资源部立刻发布了一份《通知》。

明确提到：

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这段规定，之前也是如此，这次之所以再度强调，显然是要加强力度执行。

按照这个规则，当下大多数三四线城市都要停止卖地。大多数二线城市乃至一线城市，都要减少土地供应。

面对新一轮大招，能否奏效，是大家最期待的答案。这个答案，本号不做预测，让时间来给出，这里只讨论几个问题：

第一，救市早就启动，有效果吗？

过去三年，限购、限售不断解除，首付也一直在下降，但市场却江河日下。

2021年全国基本进入了疯狂救市阶段，但效果恰如2016年放开的二孩政策一样，越放开越跌。

数据层面上可以看到：

中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

房地产贷款，创下2016年来新低。

卖地收入，继续下跌。

说明取消限购，不顶用，因为现在的房子难卖，压根就不是名额问题，而是信心和收入问题。

第二，市场缺房子吗？

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。

也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。

从目前各城市已预售尚未卖出、尚未建好的房子、已拍地尚未建好的房子，以及扎堆的空置二手房数量来看，除了一线与个别强二线城市外，其余城市即便不再建设，都不缺房子。

当然，好房子还是缺的。

第二，需求在逐年减少。

我们的人口已经二连降，去年全国人口减少了208万。而且，出生人口相较于高点时期过去十年的高点，近乎腰斩，城市化速率也降了下来。

未来需要买房的人，会越来越少。

机构有一组预测数据。

根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力，那么40岁的是1984年出生的2088万，26岁的是1998年的1585万，所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。

同理预测未来若干年买房主力变化需求，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万人，2028年继续减少1167万人，2029年继续减少1406万人，2030年继续减少1414万人，2031年继续减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人，减少53万人，2037年增加30万人。

此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。