上海市杨浦区人民法院判决认为，架空层虽然封闭作为商铺、办公使用，但从未单独进行过权利登记，因此其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。在另一个案例中，湖南长沙宁乡市人民法院审理并宣判了一起有关小区架空层的物权纠纷案，法院同样根据相关法律法规审理认为，开发商私自“改装”的架空层所有权应归全体业主。

开发商未征得小区全体业主的同意就把小区里头那层楼房下面的空间整合成了停车位而且还把它封起来、占为己有、甚至小规模卖给了一些人。这群业主二话不说就把开发商给告到法院去了。法院一看，哎呀妈呀，开发商这小子擅自“改装”的这层楼房下面的空间，所有权应该是咱们全体业主的嘛！

这事儿闹大了以后，业主委员会觉得开发商这货侵犯了他们的合法权益，于是就把开发商给告上了法庭，要求法院首先确认这层楼房下面的空间是大家伙儿的，其次让开发商把这层楼房下面的空间恢复成原来的样子。

开发商这货就狡辩说，他改建的这层楼房下面的空间并没算进建筑公摊面积里面，所以这玩意儿不属于全体业主共同拥有，他改造这层楼房下面的空间也不需要经过业主同意。

1、当时业主买这套房子的时候用的那个《商品房买卖合同》。在合同的第十四条里头就有白纸黑字写着，商品房所在建筑区划内的那些路啊（除了那种城镇公共道路哈）、绿地啊（除了那种城镇公共绿地或者明摆着是个人的哈）、占用全体业主共有的道路或者其他地方用来停放汽车的车位啊、物业服务费啊这些东西都是全体业主共有的。还有，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等等这些基本结构部分，通道、楼梯、大堂等等这些公共通行部分，消防、公共照明等等这些附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等等这些结构部分也是全体业主共有的。

2、根据行政部门的规划许可，再加上开发商和业主之间的那个《房屋买卖合同》，属于建筑物结构部分的这层楼房下面的空间其实并不算是个独立的房子主体，所以开发商这货没权利单独霸占这层楼房下面的空间使用权。

3、这层楼房下面的空间并没有单独进行产权登记，它只是依附在建筑物主体上面的。按照《房屋买卖合同》的约定，这种结构部分是全体业主共有的。这层楼房下面的空间跟业主和使用人一块儿用的公共设施，跟小区里的路、绿地等等这些公共设施性质差不多，都是依附在建筑主体上面的，并不是个独立的房子主体。所以开发商这货把房子全卖出去之后，公共设施的归属就得跟着房子主体转移给业主，开发商这货没权利单独霸占这层楼房下面的空间使用权。

4、根据《建设规划许可证》的记载，开发商这货并没有拿出什么证据来证明这个规划许可曾经变过卦，法院一看，觉得业主委员会说的这层楼房下面的空间所有权归全体业主的说法挺靠谱的，于是就支持了他们的诉讼请求。但是，开发商这货又跳出来捣蛋，说他们搞的这个架空层面积并没有算进每家每户的建筑面积分摊里，所以这玩意儿不该归全体业主共有。

5、法庭一听，觉得这事儿吧，架空层的建筑面积到底算不算进公摊面积里头并不是判断这层楼房下面的空间所有权的唯一标准。根据《民法典》第二百七十四条的规定，这事儿可没那么简单。按照法律的规定，这层楼房下面的空间得跟着房子主体一块儿转移。最后法庭还是做出了支持业主委员会诉讼请求的判决。

依据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百七十四条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定可知，架空层应属于建筑物结构部分，属于全体业主共有，因其系由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层使用权。（私自改造也无权主张）！

判决生效后，小区业委会代表全体业主向法官送来锦旗。图片来源：宁乡市人民法院

话说啊，不少小区的楼栋下面那层架空层，不知为啥都让开发商给偷偷改建成停车位卖钱了，这种事情竟然已经成了个普遍现象。你说这事能忍么？！架空层明明就是咱们业主们共有的地儿，开发商怎么敢私自乱动呢，他们凭什么？别急，让我们一起看看开发商他们咋说的。

开发商呢就跟我们说，架空层这个东西，没算进建筑公摊面积里头去，所以不算咱们业主们的，他们就是故意拿小区公共设施面积没分摊当借口，把这些地方拿来卖或者租出去。听起来挺有道理哈，但其实呢，法院可不这么看。

法院说了，架空层可是建筑物的结构部分，那肯定是咱们业主们共有的。那到底架空层是咱们业主们的，还是开发商的呢？这问题可真够纠结的。

架空层嘛，就是那种建筑物里面，用柱子或者墙撑着，离地面有一段距离，不直接挨着地面的一层或者好几层空间。有些住宅或者商业建筑里，架空层还可能变成公共区域，给大家提供点额外的活动空间啥的。那这个架空层，到底是开发商的还是业主的呢？

要说架空层怎么用才合法合规呢？

这个得看当地的建筑规范和法律法规啦，得保证规划许可、安全、用途、环评等等各方面全都符合要求之后，才能用哦。架空层的合法合规使用需要遵循以下原则：

1. 规划用途：架空层的使用应符合其规划用途。如果规划中明确架空层为公共休闲空间或其他公共用途，则该架空层应当认定为业主共有，其用途应由全体业主或业委会决定。

2. 合同约定：如果业主与开发商在购房合同中有关于架空层归属的明确约定，并且该约定不违反法律规定，那么可以按照合同约定执行。

3. 公摊面积：架空层是否计入公摊面积并不是判断其权属的唯一标准。即使架空层未计入公摊面积，也不一定意味着它就属于开发商所有。

4. 权属登记：架空层是否能够进行权属登记也是一个考量因素。如果架空层未单独进行权属登记，并且依附于主体建筑而存在，那么它通常被认为是全体业主共有。

5. 法律法规：使用架空层时，必须遵守当地的建筑规范和法律法规，包括安全、用途、环评等方面的规定。

6. 业主共同决定：对于业主共同所有的架空层，任何改变其用途或结构的行为都需要经过业主大会的同意。

7. 法院判决：在权属纠纷中，法院的判决也是决定架空层归属的重要依据。

8. 避免侵权：开发商、物业公司或其他个人未经业主同意，不得擅自占用、处分业主共有的架空层。

在实践中，架空层的权属和使用争议可能需要结合具体案例的事实和法律文件进行分析。如果出现争议，可以通过法律途径解决。《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》都明文规定了，像架空层这样的公共区域，那可是咱们全体业主们的，物业公司可不能随便占用。就算说是为了小区公共利益，那也不能自己想干啥就干啥，必须得经过全体业主三分之二人数的通过同意才行，不能违反相关法律规定，不然就是侵害了咱们全体业主的利益和权益。谁损害了公共利益，法院肯定得站在公共利益这边。