2024年调控政策力度空前，短期成交量上涨

2024年上半年一线城市调控力度加大，每月至少调控1次，围绕“限购”、“信贷”，降低购房成本，放松购房资格，购房需求得到一定程度释放。

从调控实际效果来看，3-6月市场成交量相对比去年下半年有所上涨，北京二手全市成交量由1-1.2万套增长到1.3-1.4万套，特别是五环外+1限购放松，五环外成交增长明显。

从2024年政策力度来看，首付比例首套降至20%，二套五环内35%，五环外30%，以及降利率，五环外购房资格+1，离婚购房限制取消多政策叠加下，预计刚需市场受政策带动作用可能更大一些，因为降首付、降利率对刚需群体购房需求释放的撬动会更大一些。

对比历史政策力度与2008年类似，但由于市场底层结构不同，2008年调控后，2009年市场出现大幅反弹，房价上涨。

但2024年在高库存，以及经济环境没有明显提升情况下，市场不会出现反转，短期量会增长，但预计价格将会持续下跌，在政策利好下，“以价换量”才能维持高成交量。

附：2023年-2024年北京核心调控政策

市场供应分析—土地供应

豪宅供地量持续减少，核心位置新房将成为稀缺产品

2024年上半年北京土拍市场共成交40宗土地，其中住宅用地19宗（含综合），供地量来看持续稳定。

2024年上半年豪宅供地统计，预计豪宅土地数量在2宗。受到整体市场大环境影响，开发商更倾向于开发快消品。

即使是豪宅开发也偏重于2000万左右产品，3000万+产品主要为存量地新开或旧改项目，预计北京未来新房豪宅供应更多来自于旧改。

从近几年豪宅土地供应结构来看，几乎3000万以上豪宅全部是存量土地或旧改，意味着新房豪宅新供应量将逐渐减少，对于客户来说新房的选择变少，当下有高性价比的新房产品建议作为首选。

市场供应分析—新房供应

供应量下降，新房豪宅选择变少，上半年供应产品力强

2024年上半年北京新房豪宅供应量为1485套，相比去年下半年下降44.92%，相比去年同期下降35.82%。

从供应趋势来看，豪宅供应量持续减少，核心在于新的土地供应中豪宅土地供应量减少，今年入市的8个豪宅项目，部分为存量土地入市，例如one9、中信城五期和中信国安府。

2024年上半年供应结构来看，58%供应量价位段在2000万以下，集中于国誉府、中海丰和叁号院、缦云oen。

3000万以上上半年有3个项目入市，one9、中信国安府、中信城五期，均为存量土地新供应，新入市土地近几年供应产品来看几乎无3000万+供应。

从上半年豪宅供应趋势和产品结构来看，供应量减少豪宅可选择范围变少，意味着需求量将会减少。

从供应产品结构来看，中信国安府、中信城五期、缦云one、永定府、香山樾占据核心位置，稀缺新房豪宅，产品力强，12-17万/㎡预售价格，当前市场来看，性价比相对较高，属于未来优质资产，建议作为重点选择。

资产配置优化好时机

房地产市场经过30年高速发展期，买什么房子都会涨价，但当前进入到供给大于需求的“买方市场”，市场下行期，不同楼盘降幅方差比较大。

根据2023-2024年市场检验，优质房产重要性显现，相对降幅要小，建议将名下房产做资产优化配置。