01 万科在青岛再次拿地
作为全国头部房企,万科在青岛的上一次拿地还是在2022年6月。
今天(10月10日),西海岸新区隐珠地块被青岛万珠置业有限公司以底价获取。
而青岛万珠置业有限公司由万科地产和黑卓集团合资建立,万科控股51%。这说明,时隔28个月后,万科终于在青岛再次拿地。
虽然地块面积不大、总价不高,但信号意义突出,至少说明了两点:
一是万科度过了危险时刻。由恒大开始的一轮开发商暴雷潮中,万科虽然没有出现明显的资金链问题,但小道消息也是满天飞。
后来,国家以及各省市都出台了一系列的拯救措施,尤其是在融资方面给予了前所未有的支持。现在万科有钱拿地了,说明其已基本度过了危险期。
二是青岛楼市又开始了良性运转。这两年,青岛推出的土地,大多数都被本地平台公司拿下。平台公司拿地,是资金左手转右手,不利于房地产的有机循环。
现在外边的头部房企来青岛拿地,对于青岛房地产是一个非常好的积极信号。
02 为什么这时候来青岛拿地?
万科这时候选择拿下隐珠地块,我认为有三个原因:
一是,该地块紧邻海岸万科城,可以一起打造住宅组团,未来在销售上也占有优势。
二是,全国楼市大环境在强政策利好的刺激下出现了预期性的好转,这一点以前多次说过,不再赘述。
三是,青岛新房市场已经变得更加健康。
前几年,青岛的新房库存特别大,大到开发商都不太敢继续拿地了。但经过这几年的慢慢消化,新房库存已经处于近十年来的一个低点:
新房库存大幅降低的主要原因,还是青岛新供应土地断崖式的减少:
上表是青岛近四年的土地供应,2021年还是195宗土地、建筑面积1402万平,今年已经降到31宗土地、建筑面积230万平。
另一方面,青岛已经发文要求国企收购存量商品房作为保障房,未来新房的库存还会快速下降。
这几番操作下来,青岛新房市场确实健康多了。
03 买房者的应对
我前几天说过,青岛楼市现在的新变化是看房量增加、成交量增加,但价格还没有出现上涨;而一线城市,则已经出现跳涨现象。
未来,我们要注意观察两方面:
一是一线城市的行情,让子弹飞一会,看看这一轮牛市能否维持下去。
二是即使一线城市牛起来了,但行情传导到青岛,还需要一段时间。毕竟,在楼市敏感度上,二线城市要比一线城市慢半拍。
所以,虽然万科来青岛拿地是一个明显的新信号,但买房者还不必着急。
我个人判断,年前这段时间,青岛房价不会涨;但也不会继续下跌,这是政策给的预期。也就是说,未来几个月青岛楼市会以稳定为主。