“房屋自带阳光房”“赠送16平方米自建房”……含有自建违章建筑的二手房，往往因实际使用面积大于房本面积，在部分买房人看来“买到就是赚到”。

然而，未经房屋行政主管部门审批而对原有房屋进行改建、重建，属于违法行为。购买这类二手房的人真的占到“便宜”了吗，将会面临哪些法律风险？下面，请看顺义法院审理的这起案件。

案情回顾

王某在顺义区拥有一栋别墅，其自行在别墅南侧加盖钢架结构二层房屋一处，面积为101.25平方米，未取得建设工程规划许可证。

2020年，张某与王某签订房屋买卖合同，约定王某将该处别墅以1280万元价格转让给张某，双方签订的《房屋买卖合同》中约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。”

双方还另外签署了《补充协议》，约定：“买受方知悉该房屋实际面积和原始户型，买卖双方同意在交付该房屋时将房屋附属搭建结构设施设备及附件所列物品及装饰装修随同该房屋一并转让给买受方。”

2022年10月20日，相关政府部门针对案涉房产搭建的一层和地下室附属结构设施（以下简称违建）向张某作出了《限期拆除决定书》。2024年相关政府部门向张某作出强制拆除决定公告，后张某自行拆除了附属钢架结构。

张某后得知，相关部门自2016年开始就已经对涉案违建进行调查并在签订购房合同之前完成对于涉案房产搭建部分的违建认定，王某并未对此事沟通和告知。张某认为，王某对于违建部分构成隐瞒、欺诈，导致自己在不知情的情况下与王某完成了购房合同的签订并如约履行了付款义务，故张某诉至法院，请求判令撤销双方签订的《房屋买卖合同》，并要求王某返还购房款，支付房屋装修费用。

被告王某辩称，原告张某对于增建部分的坐落、面积及是否包含在双方交易的范围内等客观事实是知情的，增建部分不是双方交易的标的物，王某本人没有义务保证其增建部分的使用功能。且，张某在2022年10月收到《限期拆除决定书》之日起一年内行使撤销权，现已超过法律规定的除斥期间。请法院驳回原告张某全部诉讼请求。

法院审理

法院经审理发现，2023年张某曾起诉王某，要求判令王某立即补办涉案房屋钢架结构房屋规划许可手续。对于该案，法院认定：“张某与王某签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。双方签订的《买卖合同》明确写明了房屋面积、购房价款等基本信息，对增建建筑进行了说明，约定了双方的权利义务关系，并结合庭审中查明的事实以及张某作为完全民事行为能力人所具有的谨慎注意义务和判断事实的能力，可以推知张某在购房时应当对案涉房屋的原始结构及增建建筑已知悉了解。”

据此，法院认定张某与王某之间关于案涉房屋的买卖合同中涉及的权利义务应已经履行完毕，判决驳回张某要求王某立即补办涉案房屋钢架结构房屋规划许可手续的诉讼请求。

在本案中，关于原告主张被告构成欺诈。根据前案可知，原告在购房时应当对案涉房屋的原始结构及增建建筑已知悉了解。应当说明，被告未明确告知城管查处情况确系欠妥，但原告作为完全民事行为能力人应当推知其对案涉房屋的原始结构及增建建筑风险知悉了解，考虑到合同约定并未承诺可以对增建部分办理产权规划手续，也未对增建部分约定合法性，也无证据证明双方曾就增建部分的使用目的和使用期限做出特别约定，在合同对增建部分没有特别约定的情况下，原告应当自行承担增建部分可能面临的风险。被告未明确告知的行为不足以认定为以欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下实施民事法律行为。

关于撤销权。民法典第五百四十一条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。在前述案件中，原告在该案笔录中曾认可自购房后就一直收到邻居投诉，邻居也告知自王某增建过程中也一直投诉。原告本案起诉时间为2024年1月，从撤销权除斥期规定要件看，原告主张撤销权已超过1年的除斥期，其撤销权利已消灭，原告主张不予支持。

综上所述，法院最终驳回了原告的全部诉讼请求。

京小槌释法

依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，包括依约行使合同权利、履行合同义务。在房屋买卖合同中，房屋面积、对应价款、产权情况、装饰装修及附属设施等信息系买卖双方磋商的重点，也是合同最终能够达成的基础，买卖双方均应谨慎核实上述信息，如有特别约定，也应当在合同中明确记载。在合同签订过程中也应当秉持着诚信原则如实告知房屋的各种情况及风险，确保合同的正常履行。

购买含违章建筑的二手房，有哪些风险？

一是在二手房交易过程中一般不将违章建筑面积写入《存量房买卖合同》，一旦交易发生纠纷，关于违章建筑部分的利益将难以保障；

二是即使将该部分面积写入《存量房买卖合同》补充协议中，也可能会因违章建筑侵害社会公共利益，违反法律、行政法律强制性规定，而导致该部分条款无效；

三是违章建筑一旦被房屋主管部门拆除，可能得不到保护和补偿；

四是违章建筑会对房屋整体结构带来一定的损害，会给居住的安全性带来“隐患”。

购买二手房时房产证不包含违章加盖建筑，

违建被拆除损失由谁承担？

部分购房人在购买二手房屋时因“贪图便宜”，在明知加盖建筑物没有包含在房产证范围之内的情况下，仍抱着侥幸心理购买房屋。出卖人未隐瞒房产相关信息或存在其他过错的情况下，房屋买受人在买受房屋时，应当对房屋是否合法承担相应的注意义务，未尽到相关义务的，应当承担法律责任，因违章建筑被拆除造成的损失也将由买受人自己承担。因此购买包含违章建筑的二手房会面临较大的法律风险。

买卖二手房该如何防范风险？

首先，必须查清房屋的权属情况。双方在签订合同前要先查看不动产权证书，也可以去房管部门查询房屋权属情况及是否有抵押或被查封，在房主有配偶或房屋有其他共有人的情况下，要取得房主配偶或其他共有人的书面同意。

其次，必须明确双方违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为，所以在签署合同时一定要明确写清双方的权利、义务和违约责任，遵循的原则是权责对等。

再次，必须明确约定付款以及房屋交付（过户）的时间。在二手房买卖中许多房屋存在银行按揭贷款的情形，这样的房屋必然办理了抵押登记。实践中经常发生买受人将房款支付给出卖人用于清偿按揭贷款，但出卖人将房款挪作他用，造成买受人“钱房两空”的局面。

最后，如果购买房屋是为了子女入学，还要特别约定出卖人在什么时候前必须将户口迁出，避免造成无法入学的情形。

供稿：顺义法院

编辑：李玲昊 肖飞

审核：王芳