2023年，有息负债降到571亿，与上年相比压降了142亿元， 整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。一年30几亿的利息，今年如果进行经营贷置换，应该利率还能下来！

到今年年底，新城会是什么样呢？

根据年报，今年竣工1400万，新开工400万，年底在建面积为2700万（大约1400万已售未结）。权益建安支出一个月20亿就够了。管理销售税费一个月算10亿。

假设一个月卖30亿，权益收入就是22.5亿。再加上174座吾悦广场租金大约12亿，一个月的收入就是34.5亿。也就是在比较极端的情况下，一个月还能有4.5亿左右的现金流，同时贷款的数量和利率都会稳步下降。

从新城方面的表态也可以看出，新城的计划就是今年到期的公开市场债务将用经营性物业贷款覆盖。光是今年一季度实现的30多亿融资中，就有三分之二来自经营性物业贷。未来融资的空间来看新城已经开业的吾悦广场有142座，其中尚未抵押的有46座，对应的估值在350多亿，预计的融资空间还有170-180亿。债务结构方面，我们不难发现新城对于吾悦广场的依赖也越来越大。571亿的债务中，有300亿是和吾悦广场相关的经营性物业贷，中债担保及吾悦广场抵押融资。

从2023年年报来看，新城也是少数还能盈利的民营地产公司。2023年营收达到1192亿，归属上市公司股东的利润还有7.37亿。虽然利润对比2022年还是有不小的下滑，但是对比那些动则亏上几十亿上百亿的其他地产公司而言，新城实属不易了。

全年收入1191.74，减去商业113。住开 方面收入，1191.74-113=1078.74。其中现房销售277亿（文中推算，这里直接采信），期房销售1078.74-277=801.74亿。

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当年竣工结算2016.7万平，扣除自持吾悦22*10=220，1796.7万平。

现货从180亿增加到310亿，销售了277亿，那么新竣工未售是310+277-180=407亿。

我们设结算均价为x，并表比例为y，可列方程：

（801.74/y）/（1796.7-（407/x））= x ，因为y年报中未披露，设为0.8估算。

结出x=7843元/平。这个和前两年的销售均价可以对的上。

剩余在建待售面积7843*1616=1267亿，加上现房310亿，在不开工的情况下，剩余货值1577亿元。

2023年销售回顾：

2023年，销售量969万㎡，销售额760亿元。

按前文分析，销量中地上大约700万㎡，地下大约250万㎡。

线性递推，地上部分销售额 670-690亿，地下部分销售额（约6-7万个车位）大概70-90亿。

总结：

1、地上部分24年销量预估380万㎡，线性递推，销售额350亿

2、地下部分销售额按80亿

3、24年合计销售430亿。由于假设供货充足，如果市场没有大幅好转，这几乎就是新城24年的销售上限了。

展望2024年，吾悦广场还有很多新的项目完工，个人比较期待的还是2024年4月26日太原吾悦广场的开业，这个广场目前的门店签约率也已经超过98%。也相信明年的租金相对会有更好的增长！

现在金融机构对于优质民营地产的融资已经改善很多了，今年住宅完工了超过2000万方，明后年再建个1500万左右，基本上就没有在建住宅项目了。未来就是全面转型商业运营了，在运营能力方面还是要对新城、对吾悦有信心。

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