在新华社今日的报道中，中央会议的精神犹如春风化雨，为房地产市场注入了一剂强心针。高层的定调“要促进房地产市场止跌回稳”，不仅是对行业的一次提振，更是A股市场的一剂兴奋剂，引发20余个房地产股票的涨停潮。在解读政策时，我们必须字斟句酌，高层的用词“止跌回升”与“止跌”之间，蕴含着深意。前者意味着期望价格回升，而后者则是对当前下跌趋势的一种遏制。从“止跌回稳”中，我们可以窥见高层对房地产市场价格下跌的担忧，以及对经济良性运转的维护。同时，这也预示着经过数年的价格调整，市场已经接近底部。

然而，“促进”一词的使用，又为市场留下了无限的遐想空间。历史上，即便是在房地产价格上涨的时期，政府也一直在努力“促进”价格稳定，但房价依旧我行我素。因为房价终究是由市场供求关系决定的，是无数购房者与供应商之间博弈的结果。政府所能作的，无非是通过调控土地供应、限购等政策，来影响市场的供需平衡，以达到“稳定”的目的。

会议精神还透露了政府未来对房地产市场的调控方向：商品房建设将严格控制增量、优化存量、提高质量，同时加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此外，还将调整住房限购政策，降低存量房贷利率，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。简而言之，政府将想方设法降低供应，预测未来土地供应将收紧，存量房地产可能由地方政府收购，转变为保障性用房，以优化存量。未建设的用地可能会重新规划，提升建筑质量。

政策是真的暖，但该泼的凉水还是得泼一泼

但是，这一系列举措能否迅速扭转房地产市场的颓势？这仍然是一个值得探讨的问题。目前房价下跌的主要原因包括：民众收入预期的悲观、人口负增长、房产供过于求以及房子投资属性的减弱。这些因素在短期内难以根本解决，房地产下跌的趋势可能不会迅速改变。即使政府采取措施控制供应，但要见到成效，也需要等待现有房地产库存的消化。

政府还可以从增加需求的角度出发，与供给侧政策相配合，更有效地实现政策目标。例如，取消首套房和二套房的利率差异，激发家庭改善性住房需求。继续降低房贷利率，减轻购房者的负担，促进消费。对于仍在实行限购的城市，如果房地产市场出现下滑，可以考虑取消所有限购措施，让有需求的人能够直接购房。当房子难以销售时，限购措施的坚持对买卖双方都是一种煎熬。

在房地产市场的波动中，政策的出台虽然为市场提供了一定的安全垫，但其在激发市场活力方面的效果尚待观察。我们深入探讨了当前楼市的核心症结——购房者的缺失。为何购房者寥寥无几？普遍的观点认为是因为资金不足，然而，对于那些无力承担购房成本的人来说，保障性住房和廉租房才是他们的解决方案。目前，市场和政策讨论的焦点是如何激励那些具备购买能力的人出手购房。这部分人群持币观望的原因主要有三：

首先，房地产的投资价值已经减弱。即便市场有所回暖，他们更倾向于出售多余房产，以优化资产配置。其次，他们不愿意在当前市场调整期出手，更愿意等待市场低迷时再寻求机会。最后，他们对购房持谨慎态度，因为自2021年以来，不少开发商未能如期交房，这增加了潜在买家的顾虑。

在明确了不购房的原因后，我们进一步探讨了在何种情况下购房者的需求会被激发：价格的稳定和现房销售的实现。然而，现房销售对开发商而言是一大挑战，特别是在他们财务状况普遍紧张的当下，这一点难以广泛实施。此外，房价的稳定性也是关键。与股票不同，房产的价值巨大，股票市场的买家可能会因为积极的货币政策而入市，因为他们购买的是预期。但在楼市，人们需要看到自己的收入稳定，宏观经济复苏的可持续性，才会产生持续的购买行为。

尽管最近的房地产货币政策在多个方面，如存量房贷利率、二套房首付比例、回购、地产商土地支持保障房贷款等都有所推动，但楼市的表面问题并未得到根本解决。更重要的是，这一系列政策的真正目的是解决宏观经济的复苏问题，因为房地产当前的问题并不在于房地产本身。这一系列政策的最终目标是促进经济的复苏，

当经济开始复苏，收入增加和信心问题将自然得到解决，这才是真正解决房地产问题的关键所在。