上海放开土地限价后的第一场土拍，便出了地王。

7月9日，杨浦单价地王易主，4年前由金隅创造的8.58万每平方米的楼板价纪录，被保利发展刷新至8.85万每平方米。

回看整场土拍，地王诞生过程一波三折，保利发展固然是最后胜者，但却并非是唯一的赢家。

“抬价者”上海城投

杨浦新单价地王——杨浦区平凉社区02H1-01地块，是本轮竞争最为激烈的一幅地块，共有9家房企参与，包括保利发展、华润、招商、中海、绿城、上海城投、越秀&北京城建、建发、象屿。

最终结果是保利发展大战60轮、溢价21.2%胜出，造就区域新地王。但是值得一提的是，与保利发展杠到最后的是上海城投。

有人开玩笑的说，看完这块地109分钟的拍卖过程后，最深的印象是保利发展“势在必得”，而上海城投是“势在必抬”。

上海城投为何要抬？因为旁边有自己开发的楼盘啊！2022-2023年，上海城投在杨浦平凉板块拿下2幅地块，楼板价分别是7.43万每平方米、7.68万每平方米。

当然，保利发展也非泛泛之辈，在竞价的最后一轮，加价幅度100万的情况下，果断一次加价200万，就此吓退上海城投。也有可能上海城投怕自己再抬一手，就从抬价者变成了接盘者。

有人会问，8.85万每平方米的楼板价，保利发展还能赚钱吗？有业内算了一笔账，扣除保障房及社区配套，地块可售住宅楼板价为9.58万每平方米，加上建安成本、装修成本、资金成本以及税费，保本价预计在12-12.5万每平方米。

而目前周边楼盘在售均价为12.39万每平方米，按照每年5%的新房房价涨幅，地块未来入市价格可能在13万每平方米，结论是保利发展仍然可以赚钱。

“偷笑者”保利置业

事实上，除了上海城投，保利置业也在偷笑。

与上海城投一样，2023年，保利置业在杨浦平凉板块拿下2幅地，楼板价分别是7万每平方米、7.43万每平方米。因为和保利发展同属一个集团，不能参与同一幅地块竞争，无法亲自抬价。

但保利置业参加了杨浦另一幅地块——杨浦区长白社区H2-17地块的竞价，战况也相当激烈，共计79轮竞价。

在第70轮时，保利置业一次加价1500万，试图一举拿下对手，然而北京城建&越秀联合体不为所动，仍然每次加价500万，最终溢价17.1%胜出，楼板价7.03万每平方米。

其实，北京城建&越秀联合体也参与了杨浦新单价地王的竞争。回头来看，他们选择放弃，而将所有资金用在本地块上。

诡异的是，在地块竞价伊始，房企竞价速度极慢，几乎半分钟才加价一次，一度令人怀疑地块是否存在什么不为人知的隐情。最终结果还是比较正常，可能刚恢复价高者得，房企们还没适应。

写在最后

在经历三年限价后，上海土拍回到了曾经的样子，有不顾一切要拿地的，有点到为止去抬价的，有藏在幕后暗爽的，有重在参与旁观的。最终的结果略微超出市场预期，杨浦滨江楼板价都超过8.8万每平方米了，那8月份的徐汇滨江楼板价该是多少呢？