一直以来，房价的涨跌都是人们关注的焦点。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，相比较1998年的全国平均房价，涨幅约5倍左右。当然，这仅仅是全国平均房价的涨幅，倘若把一、二线城市单独拎出来，房价涨幅或许会达到20~30倍左右，比如深圳，1998年的时候，深圳的平均房价约5000元/平，这在全国已经属于高房价了，可是，现如今，深圳的平均房价已经达到了7万元/平左右，核心区域更是已经突破10万元/平，严重偏离居民的收入水平。

人们对于房价涨跌的关心，主要原因在于房子是我们生活中的必需品，大多数人都很难避免不买房，若房价上涨，也就意味着购房成本的增加，若房价下跌，则意味着购房成本的减少，而且，对于已经有房子的家庭来说，房价的涨跌也关乎着家庭财富的增值还是贬值，这样来看，房价涨跌会成为人们关注的焦点，也就不难理解了。

在过去二十年间，有数据显示，我们国家的房价只发生过3次下跌的情况，而且，每次持续的时间都很短，也正因为如此，在很多人的心目中都认为我们国家的房价是不会下跌的，是会一直持续上涨的，事实真的如此吗？当然不是，严格意义上来说，商品房也属于商品的一种，既然属于商品，价格有涨有跌才属于正常。而我国房价之所以能够一直持续上涨的根本原因在于城市化的发展带来了大量的需求以及住房的分配不均。

根据相关数据显示，在2000年的时候，我们国家的城市化率仅为36%，而到了2020年，我们国家的城市化率已经达到了63.84%，如果按照14亿人来计算，每年大约会有2000万人涌入城市，如此大量的人口涌入，房价岂能不涨？此外，根据央行的数据显示，在我们国家的城镇居民中，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。也就是说，城市化带来了大量的需求，但是，大量的房子却集中在少数人手里，人为地造成了房子的供不应求，正是因为如此，才会使我们国家的房价一直持续的上涨。

当然，这个问题国家早已经开始关注，2016年，“房住不炒”地提出，就是对此现象最好的回击。随着楼市调控的持续深入，房价的稳定已经成为大概率事件。

此外，我们国家的楼市还有“3个信号”需要关注。其一，城市化已经进入“第二阶段”，也就是“缓慢发展的阶段”，再叠加人口结构的变化，也就是新生儿出生率的降低以及人口老龄化的加剧，购房需求的减少成为楼市发展的必然趋势。其二，房屋总量的过剩；根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套。而且，也有数据显示，我们国家的城镇住房空置率已经超过21%，也就是说，我国房屋总量的过剩是真实存在的。其三，房产税呼之欲出。社科院预测：在十四五期间，很有可能会出台房产税。倘若出台房产税，房屋的持有成本将会大大增加，那个时候，少数人手里的房子大量抛售也许会成为大概率事件。

通过这“3个信号”我们可以直观地看出来，支撑我们国家房价一直上涨的两个原因已经被“逐一击破”。写到这里，让我联想到了不久前一个网友向我提问的问题：5年后，房价是“涨”还是“跌”？关于这个问题，我想用王健林和马光远两位房产大佬的观点来解答。

王健林曾经在2013年的一档电视节目中表示：未来10年，由于城市化建设，一二线城市的人口会持续流入，房价还会继续上涨，而对于那些发展潜力小的三四线城市，特别是人口不断流失的城市，未来10年，房价上涨的空间有限。如今已经过去8年了，再去看王健林当年的预测，似乎全都应验了。此外，著名独立经济学家马光远也曾提出三个20%的理论，即：20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。言外之意就是房价普涨的时代已经过去了，未来只有少数的城市、少数的楼盘才有投资价值。

不难发现，王健林和马光远的看法是一致的，都认为房价并不会普涨，而会演化成分化，即部分区域房价上涨，而且，从王健林的观点中也可以看出，决定房价涨跌的主要因素则是人口，也就是说，未来，只有人口流入集中的区域（城市），房价才会继续涨，而人口频繁流出的区域（城市），房价则可能下跌。看到这里，再来看5年后，房价是“涨”还是“跌”？这个为什么也就不难理解了，关键在于五个字：人口的变化！对此，你怎么看？