作者：唐青林 李舒 赵佳星 (北京云亭律师事务所*)

阅读提示：对于违约方是否享有合同解除权问题，通常认为违约方在合同僵局情况下也享有合同解除权。而违约方能否根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，以通知方式主张合同解除？本文将通过一则最高人民法院案例，揭晓该问题的答案。

裁判要旨

违约方无权使用通知方式解除合同，但违约方如认为合同继续履行将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉方式向法院提起合同解除之诉。

案情简介

一、2012年12月27日，煜凯丰公司与居然之家公司签订一份租赁合同，约定居然之家公司向煜凯丰公司承租商业用房，租赁期限为20年，自物业交付之日起算租赁期，暂定交付日期为2014年3月1日。

二、2015年11月23日，煜凯丰公司与居然之家公司签订补充协议，约定交付日期为2015年3月20日，起租日为2015年4月20日。

三、2018年5月7日，居然之家公司在公证处监督下通过顺丰向煜凯丰公司邮寄关于终止马鞍山项目合作的函，主张由于经营不善而通知解除合同。

四、2018年6月29日，居然之家公司又通过EMS向煜凯丰公司邮寄解除合同通知。2018年7月28日，居然之家公司贴出公告，称现已停业即将装修升级改造。2018年12月22日，居然之家公司在安徽商报、皖江晚报刊登公告，声明已向煜凯丰公司发出解除合同通知，并于2018年7月31日完成撤场。

五、煜凯丰公司以居然之家公司为被告向马鞍山中院提起诉讼，主张居然之家公司支付2018年2、3、4季度及2019年1、2季度租金、设备维护费等。居然之家抗辩主张合同已经解除，无需再支付租金、设备维护费等。马鞍山中院认为居然之家公司不享有单方解除租赁合同的权利，租赁合同并未解除，并支持了煜凯丰公司诉求。

六、居然之家公司向安徽高院提起上诉，主张租赁合同已经终止，一审法院判决存在错误。二审法院除修正金额计算误差外，基本维持一审判决。

七、居然之家公司又向最高人民法院申请再审，主张除发函通知解除外，还采取了撤场、闭店，交还物业，报纸公告等措施，租赁合同客观上已经无法继续履行而应当解除，不应再支付租金。最高人民法院驳回其再审申请。

裁判要点

本案核心争议在于居然之家作为违约方是否有权以通知方式主张合同解除，围绕上述争议焦点，最高人民法院作出裁判要点如下：

第一，使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。

第二，如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求。

第三，守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定。

实务经验总结

前车之鉴,后事之师，为避免未来在类似纠纷中处于不利地位，笔者结合《中华人民共和国民法典》及相关司法判例总结实务中的要点如下：

1.只有守约方才有以通知方式主张合同解除的权利，违约方不享有单方以通知方式解除合同的权利，但在合同僵局情况下有权通过起诉方式主张解除合同。

2.违约方起诉主张合同解除，应注意搜集证据证明其并非恶意违约；继续履行合同将会显失公平；对方拒绝解除合同，有违诚实信用原则。

3.即使违约方经由诉讼，人民法院最终判决合同解除，但违约方本应承担的违约责任并不因合同解除而减少或免除。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》

第五十三条　当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。

第五十四条　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，撤诉后再次起诉主张解除合同，人民法院经审理支持该主张的，合同自再次起诉的起诉状副本送达对方时解除。但是，当事人一方撤诉后又通知对方解除合同且该通知已经到达对方的除外。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第四十六条 审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

法院判决

以下为最高人民法院就违约方能否以单方通知方式解除合同问题的详细论述：

居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第(3)项约定(即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止)通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定。

案件来源

北京居然之家投资控股集团有限公司与马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审案民事裁定书[最高人民法院(2020)最高法民申6019号]

‍*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。